Die Kläger sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Sie beabsichtigen, die Wohnsituation zu verbessern und die Wohnungen aufzuwerten. Zu diesem Zweck sollen u.a. an einer Seite des Hauses Balkone angebracht werden. Im Zuge der Bauarbeiten sollen auch Veränderungen der Heizungs- und Elektroinstallationen im betroffenen Bereich der äußeren Wände vorgenommen werden. Die Verlegung ist wegen des Einbaus einer Balkontür notwendig.
Wie genau muss die Modernisierung einer Wohnung in der Ankündigung beschrieben werden?
Die Kläger übersenden allen Mietern jeweils ein Schreiben, in dem sie die durchzuführenden Baumaßnahmen ankündigen und diese im Wesentlichen stichwortartig beschreiben. Es heißt z.B., dass an Baumaßnahmen durchgeführt werden: Die Anbringung eines Balkons, Schaffung eines Durchgangs sowie die Durchführung von Installationsarbeiten an Heizung und Elektro im betroffenen Wandbereich. Angegeben werden das Datum des vorgesehenen Baubeginns, das geplante Ende der Bauarbeiten sowie die voraussichtliche Bauzeit innerhalb der Wohnung mit fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trocknungszeit von einer Woche. Aufgeführt werden müssen auch die Dauer der Bauarbeiten an den Außenseiten des Gebäudes mit ca. sechs Wochen, schließlich der Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung.
Einer der Mieter widersprach im geschilderten Fall der Modernisierung der Wohnung. Er vertrat die Auffassung, die durchzuführenden Baumaßnahmen seien nicht ausreichend beschrieben. Es sei nicht erkennbar, in welchen Wohnverhältnissen er zukünftig werde leben müssen. Da eine außergerichtliche Einigung nicht erzielt werden konnte, erhoben die Eigentümer Klage gemäß § 554 Abs. 2 BGB auf Duldung der Baumaßnahmen. Nachdem die Klage vor dem Amtsgericht und dem Landgericht München I Erfolg hatte, legte der Mieter Revision gegen das Urteil des Landgerichts ein.
Eine stichwortartige Beschreibung reicht aus, da der Mieter den jetzigen Zustand kennt und die Veränderungen erkennen kann
Der BGH ist der Auffassung, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte gesetzgeberische Zweck nicht verlangt, dass der Eigentümer jede Einzelheit genau beschreiben und jede mögliche Auswirkung mitteilen muss. Der Mieter soll einerseits von der Baumaßnahmen nicht überrascht werden. Er müsse sich darauf einstellen können, wann die Baumaßnahme beginne, wie lange sie dauere und mit welchen Einschränkungen er während der Bauzeit wird rechnen müssen. Darüber hinaus müsse die Ankündigung dem Mieter, der die Wohnung in ihrem jetzigen Zustand genau kennt, eine ausreichende Vorstellung darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Baumaßnahmen verändert wird, wie sich der zukünftige Mietgebrauch ändert (Freisitz auf dem Balkon, Balkontür, veränderte Heizung und geänderte Elektroinstallationen) und darüber hinaus, wie sich die Baumaßnahme auf die zukünftig zu zahlende Miete auswirkt.
Eine stichwortartige Beschreibung der wesentlichen Bestandteile und Baumaßnahmen, ohne dass jede Einzelheit erwähnt werden muss, voraussichtlicher Beginn und geplante Dauer der Nutzungseinschränkung sowie die zukünftige Miete stellen den ausreichenden Inhalt einer Modernisierungsankündigung dar. Da dem Mieter die zeitweisen Nutzungseinschränkungen und die zukünftige Nutzungsverbesserung mitgeteilt wurden, hat der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Die Revision war in diesem Fall also unbegründet.
Quelle: BGH, Urteil vom 28.9.2011 VIII ZR 242/10
Dieter Grotjahn - Dieter Grotjahn, Rechtsanwalt, St. Ingbert
