- Hausfinanzierung - Bausparen - OCAL
Die verschiedenen Arten der Baufinanzierung wurden schon in einer Artikelreihe dargestellt. Entgegen der landläufigen Meinung ist das Bausparen dabei nicht gut weggekommen. Manche wollen das kaum glauben, weshalb hier einmal ein vereinfachtes Rechenbeispiel dargestellt werden soll.
Fälle, in denen Bausparen sinnvoll ist
Bausparen macht dann Sinn, wenn man irgendwann ein Haus bauen oder kaufen will, bis zu dorthin aber noch einige Zeit vergehen wird. Ein zuteilungsreifer Bausparvertrag kann und sollte wohl auch zur Finanzierung dann später herangezogen werden. Weniger sinnvoll ist ist die Variante, bei dem konkreten Hauskauf oder Haubauprojekt erst mit dem Bausparen anzufangen und bis zur Zuteilung des Bausparvertrages zwischen zu finanzieren. Das soll das folgende vereinfachte Berechnungsbeispiel zeigen.
Annahmen in dem Baufinanzierungs-Beispiel
Wir nehmen einmal einen Finanzierungsbetrag von 100.000 Euro an und im Monat sollen 1.000 Rate gezahlt werden. Weiterhin setzen wir die Darlehenszinsen für das normale Grundschulddarlehen mit 4 % p.a. an und bei der Zwischenfinanzierung ebenfalls mit 4 % p.a.. Man muss allerdings wissen, dass die Berater einem mit dem Argument, es sei ja nur eine Zwischenfinanzierung, eher höhere Zinssätze andrehen können. Geworben wird dann mit dem niedrigen Darlehenszins nach Zuteilung des Bausparvertrages. Diese Zuteilung kann aber nicht versprochen werden, darf aber im allgemeinen nach 10 Jahren doch angenommen werden.
Wir nehmen daneben noch an, dass unser Kapital, das wir auf unser Bausparkonto einzahlen (anstatt es für die Tilgung unserer Schulden zu verwenden) mit 2 % verzinst bekommen. Argument des Beraters wird dann sein, dass das doch immerhin mehr ist als auf einem Festgeldkonto oder dem Sparbuch. Wir betrachten dazu noch vereinfacht ein Jahr insgesamt, das heißt nicht die monatlichen Einzahlungen und beachten auch nicht die Verrechnung des Tilgungszeitpunkts und den Zeitpunkt der Zinsberechnung. Schauen wir einmal, wie es dann nach 10 Jahren aussieht, in denen jeder unserer beiden Häuslebauer jedes Jahr 12.000 Euro gezahlt, jeder also zusammen 120.000 Euro (für einen 100.000 Euro Kredit).
Bausparer
Die Schulden von 100.000 Euro bleiben durchgehend gleich, bis am Ende dann der zuteilungsreife Bausparvertrag zur (teilweisen) Tilgung verwendet wird. Bei einer jährlichen Zahlung von 12.000 Euro fallen in jedem Jahr bei 4 % und gleichbleibend hoher Schuld bis in das 10. Jahr jedes Jahr 4.000 Euro Zinsen an. Die übrigen 8.000 Euro fließen auf das Bausparkonto und werden dort mit 2 % im Jahr verzinst. Das Bausparkonto sieht dann so aus:
Jahr 1: 8.000 Euro zzgl. 2 % = 8.160 Euro
Jahr 2: 16.000 Euro zzgl. 2 % = 16.483, 20 Euro
Jahr 3: 24.483,20 Euro zzgl. 2 % = 24.972,86 Euro
Jahr 4: 32,972,86 Euro zzgl. 2 % = 33.632,32 Euro
Jahr 5: 41,632,32 Euro zzgl. 2 % = 42.464,97 Euro
Jahr 6: 50.464,97 Euro zzgl. 2 % = 51.474,27 Euro
Jahr 7: 59.474,27 Euro zzgl. 2 % = 60.663,76 Euro
Jahr 8: 68.663,76 Euro zzgl. 2 % = 70.037,04 Euro
Jahr 9: 78.037,04 Euro zzgl. 2 % = 79.597,78 Euro
Jahr 10: 87.597,76 Euro zzgl. 2 % = 89.349,74 Euro
Nach 10 Jahren wurden also 89.349 Euro auf das Bausparkonto eingezahlt (das ist deutlich mehr als für die Zuteilung erforderlich wäre). Wird nun zugeteilt, so bleiben von den 100.000 Euro am Ende noch 10.650,26 Euroübrig.
Normaler Bankkredit oder Grundschulddarlehen
Die Rechnung ist hier kompliziert, weil sich Zins und Tilgung jedes Jahr ändern.
Jahr 1: 100.000,00 Euro 4.000,00 Euro Zins 8.000,00 Euro Tilgung
Jahr 2: 92.000,00 Euro 3.680,00 Euro Zins 8.320,00 Euro Tilgung
Jahr 3: 83.680,00 Euro 3.347,20 Euro Zins 8.652,80 Euro Tilgung
Jahr 4: 75.027,20 Euro 3.001,09 Euro Zins 8.998,91 Euro Tilgung
Jahr 5: 66.028,29 Euro 2.641,13 Euro Zins 9.358,87 Euro Tilgung
Jahr 6: 56.669,42 Euro 2.266,78 Euro Zins 9.733,22 Euro Tilgung
Jahr 7: 46.936,20 Euro 1.877,45 Euro Zins 10.122,55 Euro Tilgung
Jahr 8: 36.813,65 Euro 1.472,55 Euro Zins 10.527,45 Euro Tilgung
Jahr 9: 26.286,20 Euro 1.051,45 Euro Zins 10.948,55 Euro Tilgung
Jahr 10: 15.337,65 Euro 673,51 Euro Zins 11.386,49 Euro Tilgung
Restschuld nach 10 Jahren: 4.151,16 Euro.
Die Zahlen mögen variieren und die Zinssicherheit nach Zuteilung des Bausparvertrages kann auch ein Argument sein. Allerdings zeigt das Beispiel, dass die Zinsen schon enorm ansteigen müssten, damit den normalen Bankkreditfinanzierer, die höheren Zinsen wirklich zu schaffen machen, denn seine Restschuld ist deutlich niedriger, obwohl beide genau gleich viel in den 10 Jahren bezahlt haben.
Alexander Benra - Alexander Benra, Jahrgang 1966, ist Jurist mit langjähriger Erfahrung in dem Fachgebiet Arbeitsrecht. Wichtiger Hinweis: Die ...
