- Immobilienfinanzierung - Thorben Wengert/pixelio.de
Die Hypothekenzinsen sind jetzt, im Sommer 2010, historisch niedrig – für viele die richtige Gelegenheit, um an einen Immobilienkauf zu denken. Aber wie finanzieren, wenn das Geld nicht bar im Tresor liegt In Sachen Immobilienfinanzierung gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, sich Geld zu leihen. Nachfolgend finden Sie eine Übersicht über die gängisten Darlehenarten bei der Bau- und Kauffinanzierung.
Der Klassiker: Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung. Das besondere daran ist, dass die Raten über die gesamte Laufzeit konstant bleiben. Diese Rate setzt sich zusammen aus dem Zins- und dem Tilgungsanteil. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich mit fortschreitender Laufzeit der Zinsanteil zu Gunsten des Tilgungsanteils.
Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben – meist 5 bis 20 Jahre. Deshalb heißt diese Darlehensart auch oft Festzinsdarlehen. Die anfängliche Tilgung beträgt meist 1 Prozent der Kreditsumme, wobei die Banken nicht selten Sondertilgungen in Höhe von 5 bis 10 Prozent der Kreditsumme pro Jahr erlauben. Der Vorteil: Durch die gleich bleibende Rate hat der Darlehensnehmer eine gute Kalkulationsgrundlage für die Zukunft. Der Nachteil: Selbst durch hohe Sondertilgungen kann man die monatliche Belastung nicht senken, die Höhe der Annuität bleibt während der Zinsbindungsfrist gleich hoch.
Für Abzahler: Tilgungsdarlehen
Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen sinkt die monatliche Rate beim Tilgungsdarlehen (auch Abzahlungsdarlehen genannt) mit fortschreitender Laufzeit. Das liegt daran, dass die meist lineare Tilgungsrate festgeschrieben ist und der sinkende Zinsanteil auf die Restschuld so für sinkende monatliche Raten sorgt. Die Tilgungsrate errechnet sich über die Division der Schuldensumme durch die Anzahl der Tilgungsschritte. Der Vorteil: Die monatlichen Raten sinken. Der Nachteil: Die Tilgungsrate lässt sich im Notfall schlecht anpassen.
Für Spekulative: Darlehen mit variablen Zinsen
Alternativ zum Festzinsdarlehen können Bank und Kreditnehmer einen variablen Zinssatz vereinbaren. Dieser wird in regelmäßigen Abständen angepasst, beispielsweise in Abhängigkeit des Euribor, dem Zinssatz für Termingelder im Interbankengeschäft. Vorteil: In einer Hochzinsphase hat der Kreditnehmer die Garantie einer sinkenden Zinsbelastung, sollten die Zinsen fallen. Der Nachteil: Die monatliche Belastung ist nicht langfristig planbar.
Noch ein Klassiker: Bauspardarlehen
In Deutschland ist der Bausparvertrag immer noch die am häufigsten genutzte Lösung um sein Eigenheim zu finanzieren. Dabei handelt es sich um ein Annuitätendarlehen mit einem Festzins über die gesamte Laufzeit. Als Bauspardarlehen bezeichnet man die Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten Bausparsumme und dem angesparten Guthaben, wobei der Zinssatz bereits beim Abschluss des Bausparvertrages festgelegt wird. Ist ein Mindestsparguthaben und eine bestimmte Bewertungszahl erreicht, kann das Darlehen zugeteilt werden. Der Vorteil: Das Bauspardarlehen kann jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden, ohne dass die bei Banken üblichen Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Der Nachteil: Während der Ansparphase gibt es für das Guthaben meist nur eine magere Verzinsung.
Für Eilige: Bankvorausdarlehen
Über ein so genanntes Bankvorausdarlehen können Immobilienkäufer einen Bausparvertrag vorfinanzieren. Die Wartezeit bis zur Zuteilung des Bausparvertrages entfällt und die Bank gewährt ein Darlehen in Höhe der Bausparsumme. Zum Zeitpunkt der Zuteilung des Bausparvertrages zahlt der Darlehensnehmer dann seinen Bankkredit zurück und bedient nur noch das Bauspardarlehen.
Zinssicher: Cap-Darlehen
Es handelt sich hierbei um ein Annuitätendarlehen mit variablem Zinssatz. Zur Begrenzung des Zinsrisikos wird ein so genannter "Cap" vereinbart, Vereinbarung einer Zinsobergrenze für einen bestimmten Betrag über eine festgelegte Laufzeit bei einem variablen Darlehen. Hierdurch sichert sich der Kunde ab, dass er bei steigendem Zins nie mehr als den als Cap vereinbarten Zins zahlen muss. Für die Vereinbarung eines Caps zahlt der Kunde einen Aufschlag, der als eine Art Versicherungsprämie zu verstehen ist. Es kann auch zusätzlich eine Zinsuntergrenze vereinbart werden. Vor- und Nachteile wie beim Darlehen mit variablem Zins – nur entschärft.
Für Komplett-Tilger: Festdarlehen
Beim Festdarlehen wird die komplette Darlehensschuld am Laufzeitende zurückgezahlt, deshalb wird ein solcher Kredit auch als endfälliges Darlehen bezeichnet. Während der Laufzeit zahlt der Kreditnehmer lediglich die Zinsen, die - je nach vertraglicher Vereinbarung - fest oder variabel können. Der Vorteil: Tilgungsanteil fällt bei der monatlichen Rate weg und führt so zu einer geringeren Belastung, außerdem planbare monatliche Belastung. Der Nachteil: Große finanzielle Belastung am Ende der Laufzeit.
Für die Sicherheit: Forwarddarlehen
Mit einem Forwarddarlehen sichert sich ein Kreditnehmer in zinsgünstigen Zeiten die Möglichkeit, sich einen günstigen Zins für die Zukunft zu sichern – entweder als Anschlussfinanzierung vor Ablauf des aktuellen Darlehens, oder für einen in der Zukunft geplanten Bau oder Kauf einer Immobilie. Diese Zinssicherheit „erkauft“ sich der Darlehensnehmer mit einem Aufschlag auf die aktuellen Zinsen. Die Zeitspanne zwischen dem Vertragsabschluss und dem gewählten Laufzeitbeginn kann bis zu 60 Monaten betragen und wird als Forward-Periode bezeichnet. Währenddessen fallen in der Regel keine Bereitstellungszinsen an.
Aus Haus mach Geld: Rückwärtsdarlehen
Eine etwas andere Art des Darlehens ist das Rückwärtsdarlehen oder Umkehrhypothek, denn es setzt voraus, dass der Kreditnehmer bereits eine Immobilie besitzt. Diese beleiht der Hausbesitzer und erhält von der Bank einen Einmalbetrag oder lebenslang einen monatlichen festen Betrag inklusive Wohnrecht. Der Betrag ist abhängig vom Alter des Kreditnehmers sowie vom Wert der Immobilie. Erst mit dem Tod wird dieser umgekehrte Kredit wieder aufgelöst. Nun können ihn die Erben bei der Bank ablösen und das Haus für sich behalten, oder das Kreditinstitut verkauft die Immobilie, wobei ein etwaiger höherer Erlös als die Kreditsumme den Erben zufällt.
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Dörte Neitzel - Seit mehr als 12 Jahren arbeite ich als Print- und Online-Journalistin, darunter viele Jahre in Deutschlands führenden ...
