- Geschlossen: Offene Immobilienfonds - Pixelio / Marco Barnebeck
Insgesamt elf Offene Immobilienfonds haben seit Ende Oktober 2008 die Rücknahme von Anteilsscheinen für zunächst drei Monate ausgesetzt. Aber was geschieht danach? Bisher haben sich fünf Fondsgesellschaften definitiv geäußert: Der CS Euroreal der Schweizer Großbank Credit Suisse bleibt zunächst geschlossen, gleiches gilt für den SEB Immoinvest, den Morgan Stanley P2 Value, den Axa Immoselect, die Grundinvest-Fonds des Gesellschaft KanAm und den Degi Europa. Wie es mit den anderen Fonds weitergeht, ist noch ungewiss. Lediglich der Degi International soll definitiv wieder Anteile zurücknehmen. Was bedeutet die Schließung für die Anleger? Und wo liegen überhaupt die Gründe?
Die Ursachen für die Schließung der Offenen Immobilienfonds
Die Fondsgesellschaften erklärten nach der Aussetzung der Anteilsrücknahme übereinstimmend, dies geschehe zum Schutz der Anleger. Für Privatanleger, die plötzlich Fonds nicht mehr verkaufen konnten, die sie bisher für jederzeit veräußerbar hielten, mag das wie Hohn klingen, doch die Argumentation ist nachvollziehbar. §80 des Investmentgesetzes verlangt von Offenen Immobilienfonds nämlich, dass mindestens fünf Prozent des Anlagevermögens täglich verfügbar sind. Verkaufen nun viele Anleger auf einmal ihre Anteile, dann sinkt der verfügbare Betrag entsprechend. In so eine Situation gerieten im Oktober 2008 viele Offene Immobilienfonds.
So berichteten die Verwalter des Axa Immoselect Ende Oktober, dass der Fonds in den vier Wochen zuvor Mittelabflüsse in Höhe von 420 Millionen Euro zu verzeichnen hatte. „Würden wir weiterhin mit solchen Rückflüssen konfrontiert, könnte das in letzter Konsequenz bedeuten, dass wir in einem schwierigen Umfeld Immobilien veräußern müssten, mit entsprechend negativen Auswirkungen auf die Wertentwicklung des Fonds“, so Achim Gräfen, der Fondsmanager des AXA Immoselect, damals. Denn Anleger können Fondsanteile zwar schnell verkaufen, doch die Fonds brauchen länger, um ihre Immobilien zu einem angemessenen Preis loszuwerden. Wenn mehrere Fonds auf einmal Immobilien verkaufen müssen, tragen sie unter Umständen selbst dazu bei, dass die Preise auf dem Immobilienmarkt sinken – und schaden letztlich den verbliebenen Anteilseignern.
Als Verantwortliche für die Krise der Offenen Immobilienfonds wurden professionelle Vermögensverwalter ausgemacht. So räumte der Dachfondsmanager Eckhard Sauren ein, er habe den Anteil Offener Immobilienfonds in seinem Milliarden-Portfolio innerhalb von drei Monaten von 50 auf 20 Prozent gesenkt.
Was passiert, wenn ein Offener Immobilienfonds geschlossen ist?
Zunächst einmal sind die meisten Fonds nur in eine Richtung geschlossen: Die Kapitalanlagegesellschaften (KAG) nehmen keine Fondsanteile mehr zurück, geben allerdings weiter neue Anteile an Anleger aus. Anleger, die Anteile an einem der geschlossenen Fonds besitzen, können ihre Anteile in dieser Situation nur noch über die Börse verkaufen. Dann allerdings müssen sie Preisabschläge gegenüber dem offiziellen Kurs der KAG hinnehmen. Diese bewegten sich Ende des Jahres 2008 zwischen drei und zehn Prozent. Ausgenommen von der Aussetzung der Anteilsrücknahme waren Auszahlpläne privater Anleger, die schon vor den Schließungen eingerichtet worden waren. Anfang Dezember forderte die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) die Fondsanbieter zwar auf, auch diese Auszahlpläne zu stoppen, verschiedene Anbieter wie KanAm, Degi und SEB widersetzten sich jedoch.
Die Fondsschließung dient grundsätzlich dem Ziel, die Liquidität des Fonds wieder zu erhöhen. Das geschieht zunächst durch Mieteinnahmen, Zinseinnahmen und die Ausgabe neuer Anteile – soweit Anleger bereit sind, diese in der Krise zu kaufen. Eine weitere Möglichkeit ist der Verkauf von Immobilien.
Wie lange kann die Schließung eines Offenen Immobilienfonds dauern?
Die Kapitalanlagegesellschaften haben ihre Fonds zunächst für drei Monate geschlossen. §81 des Investmentgesetzes sieht vor, dass Offene Immobilienfonds Vermögensgegenstände veräußern müssen, wenn die liquiden Mittel nach Ablauf dieser Frist immer noch nicht ausreichen. In diesem Fall darf die Schließung auf ein Jahr verlängert werden. Nicht erlaubt ist der Verkauf von Immobilien unterhalb des Wertes, den die regelmäßige Bewertung der Objekte durch externe Gutachter ergeben hat. Anleger sind also auch innerhalb dieser verlängerten Frist vor Verlusten durch Notverkäufe geschützt. Dennoch kann der Wert der Fondsimmobilien sinken – dann nämlich, wenn ein Gutachter sie niedriger bewertet als zuvor.
Fondsgesellschaften dürfen die Schließung auf bis zu zwei Jahre verlängern, wenn dies in den Vertragsbedingungen festgelegt ist. Nach Ablauf dieser Frist müssen sie dann allerdings alles tun, um ihre Anteilseigner auszuzahlen: Das Investmentgesetz sieht dann auch vor, Immobilien zu beleihen, um Geld zu beschaffen. Diese Kredite muss die Fondsgesellschaft anschließend durch Verkäufe von Objekten ablösen, „sobald dies zu angemessenen Bedingungen möglich ist.“
Soweit wollen es die Fondsgesellschaften allerdings verständlicherweise nicht kommen lassen. Die Credit Suisse hat deshalb in ihrer Mitteilung zur Aussetzung der Rücknahme von Anteilen ihres CS Euroreal für weitere neun Monate auch versichert: „Die Rücknahme von Anteilscheinen wird voraussichtlich vor Ablauf dieser Frist aufgenommen, sobald die hierzu notwendige Liquidität vorhanden ist.“ Ob das den Anlegern Hoffnung oder doch eher Angst machen sollte, stand nicht in der Mitteilung.
