Für die meisten Mieter und Käufer ist – neben Lage, Größe und Ausstattung – der Mietpreis entscheidend. Doch Vorsicht: Die Höhe der Nebenkosten darf man nicht vernachlässigen, oft steigt damit der Gesamtpreis um ein Drittel. Das Problem ist nur: Die Nebenkosten werden vom Vermieter zunächst nur pauschal erhoben. Ob am Ende hohe Nachzahlungen drohen, können Sie kaum wissen.
Natürlich können Sie sich die Abrechnungen der Vormieter ansehen. Aber: Sind die wirklich repräsentativ? Haben sie sehr viel geheizt, waren sie oft zu Hause, haben sie kleine Kinder? War der vergangene Winter besonders warm – oder besonders kalt? Ob Sie nun genauso viel oder wenig verbrauchen ist ungewiss.
Hilfe in Sicht
Der neue Energieausweis nun soll zu einem objektiveren Entscheidungskriterium werden. Ab dem 1. Juli 2008 wird er Pflicht für alle Wohngebäude, die vor 1965 gebaut wurden, vom 1. Januar 2009 dann auch für alle anderen.
Jeder Eigentümer, der sein Haus oder seine Wohnung verkaufen oder neu vermieten will, muss von diesem Zeitpunkt an auf Wunsch des Interessenten einen Energieausweis vorlegen. Sie können also bereits bei der ersten Besichtigung Einsicht in dieses Dokument verlangen. Und da viele Eigentümer sich schon früher einen Energiepass ausstellen lassen, lohnt sich die Frage danach bereits jetzt – ein Anspruch besteht allerdings noch nicht.
Sparsam oder nicht?
Vorab sei gesagt: Auch im Energieausweis steht nicht in Euro und Cent, wie hoch die Heiz- und Warmwasserkosten wirklich sein werden. Das wäre auch nicht möglich bei ständiger Veränderung der Marktpreise – außerdem hängt die Endsumme natürlich von Ihrem individuellen Verbrauch ab. Was er aber aussagt ist, ob ein Gebäude generell eher energieeffizient – also sparsam – ist oder eben nicht. Vor allem aber können Sie verschiedene Objekte viel besser vergleichen als vorher.
Darauf sollten Sie achten
Der Eigentümer also legt Ihnen den Energieausweis vor – mehrere Seiten bedrucktes Papier mit allerlei bunten Grafiken. Welche Angaben sind entscheidend für Sie? Bei Mehrfamilienhäusern achten Sie zunächst auf die Angabe „Gebäudeteil“ auf Seite 1. In der Regel bezieht sich der Ausweis nämlich auf das gesamte Haus und nicht allein auf Ihre Wunsch-Wohnung – unter „Gebäudeteil“ ist genau vermerkt, was dem Ausweis zugrunde liegt. Je enger eingegrenzt, desto mehr sagt er natürlich aus.
In der Mitte auf Seite 1 ist angekreuzt, auf welcher Grundlage der Energiepass ausgestellt wurde – Energiebedarf oder Energieverbrauch. Der Bedarfsausweis sagt deutlich mehr aus – dazu aber später mehr. Entscheidend für Sie sind dann die Seiten 2 oder 3 – Seite 2, wenn es sich um einen bedarfsorientierten Ausweis handelt, Seite 3 bei einem verbrauchsorientierten. Es kann sein, dass die Energieausweise von bestimmten Anbietern leicht vom Muster-Ausweis abweichen – die wesentlichen Angaben aber finden Sie auf jeden Fall.
Im grünen oder roten Bereich?
Auf diesen Seiten steht nun, wie Ihr Wunschobjekt konkret eingestuft ist – deutlich erkennbar in der farbigen Grafik: je weiter der Pfeil im grünen Bereich steht, desto besser – je weiter im roten Bereich, desto schlechter. Weiter unten auf der Seite finden Sie Vergleichswerte, zum Beispiel von Passivhäusern und Neubauten, von Durchschnittshäusern und unmodernisierten Gebäuden.
Angegeben wird eine Zahl zwischen null und 400 – so viele Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr verbraucht Ihr Wunsch-Objekt, zumindest nach der Berechnung und bei durchschnittlichem Verbrauch. Genau diese Zahl sollten Sie sich merken, um verschiedene Häuser und Wohnungen zu vergleichen. Auf Seite 2 ist übrigens der „Endenergiebedarf“ und der „Primärenergiebedarf“ ausgewiesen – wobei ersteres bedeutet, wie viel durchschnittlich verbraucht wird (die Zahl sollten Sie sich merken), bei letzterem ist die gesamte Energiebilanz berechnet - etwa bei Heizen mit Öl auch die Energie, die zur Ölförderung gebraucht wurde.
Was noch wichtig ist
Zusätzlich sollten Sie auf folgende Angaben achten: Basiert der Ausweis auf dem Verbrauch, sollten in der Tabelle „Verbrauchserfassung“ auf Seite 3 die Angaben zum Verbrauch lückenlos dokumentiert sein. Und: Die Modernisierungsempfehlungen am Ende des Dokuments sollten plausibel sein. Entdecken Sie bei der Besichtigung zum Beispiel einen 30 Jahre alten Kessel und in den Modernisierungsempfehlungen fehlt ein entsprechender Hinweis, sollten Sie misstrauisch werden.
Bedarf oder Verbrauch?
Wenn Sie nun diese Daten kennen, bleibt die Frage: Wie aussagekräftig sind sie? Grundsätzlich: Es handelt sich um objektive Richtwerte, die beim bedarfsorientierten Ausweis allerdings genauer sind als beim verbrauchsorientierten. Denn: Für einen Bedarfs-Ausweis hat sich ein zugelassener Berater in der Regel vor Ort ausführlich über Dämmung und Fenster, über Wände und Dach, über Alter und Mängel informiert.
Der Verbrauchs-Ausweis ist deutlich einfacher zu erstellen (und kostengünstiger): Aus den Abrechnungen für Heizkosten und Warmwasser der vergangenen drei Jahre wurde ein Durchschnittswert errechnet. Die Daten im Verbrauchsausweis hängen also ganz überwiegend von den bisherigen Bewohnern ab – und sind nur sehr bedingt objektiv, bemängeln Kritiker.
Tipps zum Energiesparen
Bei beiden Ausweisen gleich ist, dass am Ende Hinweise zum Energiesparen stehen – Tipps an den Eigentümer, wie er durch Dämmung oder andere Maßnahmen Energie sparen kann. Anspruch darauf hat der künftige Mieter oder Käufer allerdings nicht. Aber immerhin: Durch einen Energieausweis bekommt er deutlich mehr Aufschluss über das, was bei seinem Wunschhaus zu erwarten ist – und kann im Zweifel lieber die Finger davon lassen.
Miriam Elmers - ...geboren 1971 im ostwestfälischen Bad Driburg. Schon als Kind war mir eigentlich klar, was ich im Leben am liebsten will: ...
