Mieter und Vermieter haben im Jahr 2005 einen Mietvertrag unterschrieben. Die im Vertrag festgelegte Kaution ist höher als 3 Monatsmieten. Sie wurde bei Abschluss des Mietvertrages bezahlt. Die Miete ist am 3. Tag eines Monats im voraus für den laufenden Monat fällig. Der Mieter zahlt seit Mitte 2007 die Miete immer erst zur Monatsmitte oder am Monatsende. Der Vermieter ist verärgert. Er mahnt den Mieter im Oktober und im Dezember 2008 schriftlich ab. Die Abmahnungen beeindrucken den Mieter nicht. Er zahlt weiterhin wie bisher Mitte bis Ende des Monats, weil er glaubt, die Miete nicht im voraus zahlen zu müssen. Der Vermieter will das nicht hinnehmen und kündigt den Mietvertrag aus wichtigem Grund fristlos. Der Mieter hält die fristlose Kündigung für ungerechtfertigt und zieht nicht aus. Jetzt sieht sich der Vermieter veranlasst, eine Räumungsklage vor dem Amtsgericht zu erheben.
Darüber ärgert sich der Mieter und erhebt seinerseits Widerklage, weil er sich rechtlich beraten lassen und erfahren hat, dass bei Mietverhältnissen über Wohnraum die Mietsicherheit höchstens 3 Monatsmieten betragen darf. Er verlangt die Rückzahlung seiner Kaution in soweit, als sie den Betrag von 3 Monatsmieten übersteigt.
Die Rechtsfindung in den Vorinstanzen
Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, da kein Mietrückstand von mehr als 2 Monatsmieten bestand und es die fristlose Kündigung daher als wir unwirksam ansah. Es fand es ungerecht, dass der Mieter ausziehen soll, nur weil er immer verspätet zahlt. Das steht nicht im Gesetz. Die Widerklage wies es ebenfalls ab. Gezahlt ist gezahlt.
Das Urteil fanden beide Parteien ungerecht und legten Berufung ein. Das Landgericht fand das Urteil nur zum Teil ungerecht. Es wies die Berufung des Vermieters zurück, denn es fand es nicht so schlimm, dass der Mieter immer zu spät zahlt. Außerdem hatte der Mieter ja gesagt, er hätte nicht gewusst, dass er die Miete im voraus zu zahlen hat. Dann verurteilte das Landgericht den Vermieter noch, dem Mieter die zu viel gezahlte Kaution zurückzuzahlen. Das hielten die Richter am Landgericht für gerecht. Denn sie fanden es schlimm, dass der Vermieter den Mieter eine höhere Kaution als gesetzlich zulässig hatte bezahlen lassen.
Die Rechtsfortbildung für die Vorinstanzen
Der Vermieter fand das jedoch noch ungerechter als das Urteil des Amtsgerichts und legte daher gegen das Urteil des Landgerichts Revision ein. Für die Revision ist der Bundesgerichtshof zuständig. Die Richter am Bundesgerichtshof kennen nicht nur die Gesetze besser als der Richter am Amtsgericht und die Richter am Landgericht, sie können auch Grundsatzentscheidungen treffen, die die anderen Gerichte in Deutschland dann entsprechend anwenden.
Die Richter am Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter seine Kaution nicht mehr zurückbekommen kann, da sein Anspruch verjährt ist. Verjährung bedeutet, dass man ein Recht, das man eigentlich besitzt, aber längere Zeit nicht ausgeübt hat, nicht mehr geltend machen darf. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre. Allerdings wussten der Richter am Amtsgericht und die Richter am Oberlandesgericht nicht, wann die Frist beginnt. Die Richter am BGH haben entschieden, dass die Verjährungsfrist beginnt, wenn der Mieter die überhöhte Kaution zahlt. Der Mieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Regelung in § 551 BGB nicht gekannt hat. Er hätte sich eben früher rechtlichen Rat einholen müssen. Merke: Unkenntnis schützt vor nachteiligen Rechtsfolgen nicht.
Die Richter am BGH haben auch entschieden, obwohl das so nicht im Gesetz steht und der Richter am Amtsgericht und die Richter am Landgericht das daher noch nicht wissen konnten, dass der Vermieter aus wichtigem Grund fristlos kündigen durfte. Denn der Vermieter muss es nicht hinnehmen, dass der Mieter trotz wiederholter Abmahnung weiterhin ständig unpünktlich zahlt. Der Mieter kann sich nämlich auch nicht darauf berufen, dass er fälschlich geglaubt habe, er müsse frühestens zur Monatsmitte seine Miete bezahlen. Der Mieter hat sich in einem Irrtum befunden, der vermeidbar gewesen wäre, wenn er sich rechtzeitig Rechtsrat eingeholt hätte.
Jetzt muss der Mieter nicht nur ausziehen, er muss auch noch die Prozesskosten für alle drei Instanzen bezahlen. Aber dafür sind der Richter am Amtsgericht und die Richter am Landgericht nun schlauer.
BGH VIII ZR 91/10, Urteil vom 01.06.2011
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Dieter Grotjahn - Dieter Grotjahn, Rechtsanwalt, St. Ingbert
