- Beim Hausverkauf ist nicht nur der Preis wichtig. - Jörn Käsebier
Der Verkauf eines Hauses ist meist einfacher als der Kauf. Zumindest dann, wenn man die Immobilie gut kennt. Doch schon nach einer Erbschaft gestaltet sich der Hausverkauf schwieriger, vor allem wenn man ihn in Eigenregie durchführen möchte.
Privater Hausverkauf – die Preisermittlung
„Man sollte gut verkaufen können, ansonsten ist es besser, einen Profi zu engagieren“, sagt Gabriele Heinrich, Vorsitzende des Vereins Wohnen im Eigentum. Auch sei zu bedenken, dass man oft vor Ort sein müsse, was im Falle einer Erbschaft in einer weiter entfernt gelegenen Stadt nicht immer leicht sei.
Das wichtigste beim Hausverkauf ist die Ermittlung des Preises. Eine gute Hilfe bieten die Gutachterausschüsse der Kommunen, die Vergleichswerte für Wohnungen und Häuser der gewünschten Lage liefern können und das meist kostenlos oder für einen geringen Betrag. Auch Berichte in Zeitungen und das Studium der Inserate in Immobilienteilen geben Aufschluss über den Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Ferner spielt eine Rolle, ob die Immobilie leer steht oder vermietet ist.
Vor dem Hausverkauf den Zustand prüfen
Große Bedeutung kommt zudem dem Zustand des Hauses zu. „Es kann sich lohnen, einen Architekten oder Sachverständigen hinzuzuziehen, der die Immobilie begutachtet“, meint Gabriele Heinrich. In manchen Fällen sei es besser, zunächst zu investieren, um dafür beim Hausverkauf einen besseren Preis zu erzielen, etwa durch die Reparatur der Heizung oder gar der Einbau einer modernen mit geringerem Energieverbrauch. Diese Modernisierungen sollte man dokumentieren, um sie vor dem Verkauf den Interessenten gegenüber nachweisen zu können.
Hausverkauf – die Suche nach dem Käufer
Hat man eine realistische Vorstellung vom Preis, den man erzielen möchte, beginnt die Suche nach einem Käufer. „Zunächst ist es ratsam, die Immobilie in der Zeitung und im Internet anzubieten“, sagt Alexander Wiech, Pressesprecher von Haus & Grund Deutschland. In den Anzeigen sollten so viele Informationen wie möglich untergebracht werden, darunter auch Fotos und Grundrisse, was besonders bei den gängigen Immobilienportalen im Netz schnell und günstig zu machen sei. „In den Beschreibungen ist es wichtig, nichts vorzulügen, nichts schönzureden, aber das Objekt den Kaufinteressenten ansprechend vorzustellen.“ Das gesamte Infopaket mit Grundrissen aller Stockwerke, Fotos der Immobilie und der Beschreibung gehört zudem ins Exposé. Dieses sollte beim Besichtigungstermin mitgebracht oder Kaufinteressenten zugesandt werden. Auch ein Grundbuchauszug, der über mögliche Lasten auf dem Grundstück Aufschluss gibt sowie ein Energieausweis sollten beim Hausverkauf vorgelegt werden.
Der Besichtigungstermin und das Protokoll
Bei einer gemeinsamen Besichtigung des Hauses nutzen Käufer sichtbare und scheinbare Mängel gern als Argument in den Preisverhandlungen, daher empfehlen Immobilienfachleute völlige Transparenz. „Mängel zu verdecken ist nicht sinnvoll. Aber es sollte sauber und gepflegt aussehen“, rät Gabriele Heinrich. Wichtig sei, nichts absichtlich zu verschweigen. „Falls der Käufer dem Verkäufer hinterher arglistige Täuschung nachweisen kann, haftet dieser für die Folgen“, sagt Alexander Wiech. Diese reichen von Minderungsforderungen über Schadenersatzansprüche bis hin zur Rückabwicklung des Geschäfts. Wiech empfiehlt Käufern und Verkäufern, bei der gemeinsamen Besichtigung auszuhandeln, wer die Behebung welchen Schadens übernehme und wer bereit sei, welchen Preis zu zahlen. Am Ende erstellten beide am besten ein Protokoll. „Wenn beide es unterschreiben, ist es bindend.“ Heinrich rät, zum Schutz vor Regressansprüchen, zudem eine Klausel in den Kaufvertrag zu übernehmen, nach der der neue Eigentümer die Immobilie „gekauft wie gesehen“ übernehme.
Privater Hausverkauf – der Kaufvertrag
Ansonsten enthält der Kaufvertrag meist keine Stolperfallen, zumal er von einem unabhängigen und überparteilichen Notar abgewickelt und beurkundet wird. Die Notarkosten, genauso wie die für die Grunderwerbssteuer und den Grundbucheintrag, gehen zulasten des Käufers. „Schwierig wird es erst, wenn dieser insolvent geht“, sagt Wiech. Doch auch hier drohe kein hohes Risiko. Ehe nicht die komplette Summe gezahlt sei, bleibe der Verkäufer Eigentümer der Immobilie. Erst mit der letzten Rate sei der Hausverkauf endgültig abgewickelt.
Jörn Käsebier - Bei Suite101.de betreute Jörn Käsebier zweieinhalb Jahre die Ressorts Wirtschaft & Geld sowie Sport als Redakteur, solange es ...
