Der Mieter mietete mit schriftlichem Mietvertrag eine Wohnung. In dem Mietvertrag ist eine Garage nicht erwähnt. Eine Garage befindet sich in 150 m Entfernung von der Wohnung auf einem anderen Grundstück, das mit einem Einfamilienhaus bebaut ist. Die Garage wurde durch separaten mündlichen Mietvertrag ebenfalls vermietet. Wohnung und Garage standen im Zeitpunkt der Vermietung im Eigentum derselben Vermieterin. Die Vermieterin veräußerte später die Immobilie, auf der sich die Garage befindet, der Erwerber kündigte den Mietvertrag über die Garage. Der Mieter ignorierte die Kündigung. Der Käufer der Garage klagte daher auf Räumung und Herausgabe. Das Amtsgericht Duisburg und das Landgericht Duisburg wiesen die Räumungsklage ab.
Wohnungsmietvertrag und Garagenmietvertrag müssen eine rechtliche Einheit darstellen
Auf die Revision des Verkäufers hob der BGH die Entscheidung des Landgerichts Duisburg auf und gab der Räumungsklage statt. Amtsgericht und Landgericht haben rechtsirrig angenommen, dass es sich bei dem Wohnungsmietvertrag und dem Garagenmietvertrag um eine rechtliche Einheit handelte. Das war jedoch nicht der Fall. Die separate Kündigung der Garage wäre nur dann unzulässig, wenn die Garage ein Bestandteil des Wohnungsmietvertrages wäre. Die Annahme einer rechtlichen Einheit der beiden Mietverträge sei zwar möglich, insbesondere wenn nach dem Willen der Parteien beide Verträge eine Einheit bilden sollen und die Garage auf demselben Grundstück liegt wie die Wohnung. Vorliegend wurden jedoch unstreitig zwei separate Verträge abgeschlossen, einer schriftlich und einer mündlich, zum anderen liegt die Garage auch nicht auf demselben Grundstück, sondern etwa 150 m von der Wohnung entfernt auf einem anderen Grundstück. Demnach kann entgegen der Auffassung des Landgerichts Duisburg nicht angenommen werden, dass die beiden Mietverträge eine rechtliche Einheit bilden. Die separate Kündigung des Garagenmietvertrages war daher zulässig. Da der Mieter die Garage nicht geräumt hatte, war die Räumungsklage begründet.
Quelle: BGH, Urteil vom 12.10.2011, VIII ZR 251/10
Klare vertragliche Regeln schaffen
Wenn die Parteien Wert darauf legen, dass die Garage Gegenstand des Wohnungsmietvertrages sein soll, dann muss die Garage in den Wohnungsmietvertrag mit aufgenommen werden. Wird die Garage erst zu einem späteren Zeitpunkt angemietet, empfiehlt es sich, den Garagenmietvertrag schriftlich abzufassen und ihn als Nachtrag oder Ergänzung des Wohnungsmietvertrages zu bezeichnen. Ist der Vermieter der Garage eine andere Person als der Vermieter der Wohnung, scheidet die Annahme einer rechtlichen Einheit ohnehin aus. Liegt die Garage auf demselben Grundstück wie die Wohnung und ist die Vermietung gleichzeitig erfolgt, so ist dieser Umstand ein Indiz dafür, dass der Mietvertrag über die Garage und der Mietvertrag über die Wohnung eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das gilt insbesondere dann, wenn jeder Wohnung eine Garage zugeordnet ist, wie dies bei Eigentumswohnungen häufig geschieht.
Gibt es jedoch weniger Garagen als Wohnungen, so dass nicht zu jeder Wohnung eine Garage gehört, kann aus dem Umstand, dass sich die Garage auf demselben Grundstück befindet wie die Wohnung, nicht geschlossen werden, dass es sich bei beiden Mietverträgen um eine rechtliche Einheit handelt. Es müssen dann weitere Umstände wie die vertragliche Gestaltung oder der Zeitpunkt der Anmietung dazukommen. Befindet sich die Garage auf einem separaten, aber unmittelbar benachbarten Grundstück, so handelt es sich bei dem Nachbargrundstück um ein eigenständiges Wirtschaftsgut, das separat verkauft werden kann. Es kann daher in der Regel nicht angenommen werden, dass der Vermieter den Garagenmietvertrag und den Wohnungsmietvertrag als rechtliche Einheit ansieht, weil dann möglicherweise ein Verkauf des Garagengrundstücks erschwert würde.
Es sollte daher bei der vertraglichen Gestaltung bereits sorgfältig darauf geachtet werden, dass ein entsprechender Wille, ob es sich um zwei selbstständige oder zwei zu einer rechtlichen Einheit verbundene Verträge handelt, unmissverständlich zum Ausdruck gebracht wird. Andernfalls versuchen die Gerichte im Wege der Auslegung eine Antwort zu finden. Klare Verträge dienen der Vermeidung von Rechtsstreiten.
Dieter Grotjahn - Dieter Grotjahn, Rechtsanwalt, St. Ingbert
