- Schlüssel - Susanne Große
Das Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Das Mietrecht ist eine Materie, die die Interessen der Vertragsparteien speziell auf die Mietverhältnisse abgestimmt regelt. Der bekannteste und am meisten verbreitete Mietvertrag ist der Wohnraummietvertrag. Andere Mietverträge haben als Mietgegenstand zum Beispiel Boote oder Autos. Gegenstand kann immer nur eine körperliche Sache sein, sei diese nun beweglich oder unbeweglich.
Der Vermieter ist zur Gebrauchsüberlassung und zur Erhaltung des vermieteten Gegenstandes verpflichtet. Die Pflicht der Erhaltung kann der Vermieter aber auf den Mieter übertragen. Die berühmteste dieser gesetzlich abdingbaren Erhaltungspflichten sind die Schönheitsreparaturen.
Schönheitsreparaturen
In den meisten älteren Mietverträgen sind die Schönheitsreparaturen durch Renovierungsklauseln mit starren Fristen geregelt. Zu den Schönheitsreparaturen zählt auch die Renovierung der Wände, Decken und Türen. Die Klauseln beziehen sich meistens auf die laufende Mietzeit und das Ende des Mietverhältnisses. Die Vereinbarung von starren Fristen ist nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht mehr zulässig. Diese ist damit unwirksam, soweit sie sich in Form von Klauseln in Mietverträgen befindet, die sich als Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen. Dies ist bei vorformulierten Mietverträgen, die als Musterformulare zu kaufen sind, immer der Fall. Allein Renovierungsklauseln, die auf den Bedarf der Reparaturen abstellen, sind noch zulässig.
Mietvertrag – Rechte, Pflichten und Haftung
Den Vermieter können auch viele andere Pflichten treffen. Hat die vermietete Sache einen Mangel, so hat der Mieter einen Anspruch auf Überlassung einer mangelfreien Sache. Dies wird zumeist eine Beseitigungspflicht des Mangels nach sich ziehen. Im Übrigen kann eine Minderung des Mietzinses entstehen. Diese Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters kann sich sowohl für anfängliche Mängel als auch für nachträgliche Mängel ergeben. Bei anfänglichen Mängeln haftet der Vermieter immer, bei den nachträglichen Mängeln nur bei Verschulden. Aber auch die verzögerte Mangelbeseitigung kann zu einem Schadensersatz führen. In einzelnen Fällen kann sich hinsichtlich der Mangelbeseitigung auch ein Selbstvornahmerecht des Mieters ergeben.
Die Hauptpflicht des Mieters ist die Zahlung des Mietzinses. Zudem ist der Gebrauch des vermieteten Gegenstandes nur zum vertraglichen Zweck erlaubt. Auch gegenüber dem Mieter können Schadensersatzansprüche entstehen.
Beendigung eines Mietvertrages
Die Beendigung eines Mietvertrags richtet sich danach, ob es sich dabei um einen befristeten oder unbefristeten Mietvertrag handelt. Eine ordentliche Kündigung kommt für unbefristete Mietverträge in Betracht. Bei der außerordentlichen Kündigung bedarf es eines besonderen Grundes. Diese Kündigung kann bei allen Mietverträgen greifen. Häufiger Grund für eine außerordentliche Kündigung ist die Verletzung einer der vertraglichen Pflichten. Für die Wohnraummietverträge gibt es hierzu zahlreiche Regelungen, die dem Schutz des zumeist sozial schwächeren Mieters dienen. Aber auch dem Vermieter ist mit dem so genannten Vermieterpfandrecht ein gesetzliches Instrument an die Hand gegeben, mit dem er seine Rechte durchsetzen kann. Im Mietrecht sind sowohl die besonderen mietspezifischen Interessen des Mieters als auch die des Vermieters ausgleichend berücksichtigt worden.
Quelle: Schönfelder Deutsche Gesetze Textsammlung und Schönfelder Deutsche Gesetze Ergänzungsband, C.H. Beck, München – aktuelle Fassung Juni 2011; bgh.de (Entscheidungen)
Susanne Große - Susanne Große ist Rechtsanwältin und freie Autorin in Düsseldorf. Ihre Interessenschwerpunkte sind Mietrecht, Reiserecht, ...
