- Modernisierung - Andreas Depping
Ein Mieter braucht Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters dann nicht dulden, wenn die Modernisierung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Vermieterinteressen und der Interessen der anderer Mieter nicht zu rechtfertigen ist. Zu solchen Modernisierungen gehören insbesondere:
- Modernisierungsmaßnahmen, die der Verbesserung der Mietsache dienen.
- Modernisierungsmaßnahmen, die der Einsparung von Wasser und Energie dienen.
- Modernisierungsmaßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums.
Modernisierungen zur Verbesserung der Mietsache
Bei Modernisierungen, die der Verbesserung der Mietsache dienen, kommt es nicht darauf an, wie der von der Modernisierung betroffene Mieter die Modernisierung subjektiv einschätzt. Von einer Modernisierung, die der Verbesserung der Mietsache dient, ist vielmehr auszugehen, wenn die Wohnung sich nach der Modernisierung leichter vermieten lässt, als eine vergleichbare Wohnung ohne Modernisierung.
Als Mietsache kommt hier nicht nur die Wohnung des Mieters in Betracht, sondern das gesamte Gebäude. Daher hat der Mieter auch solche Modernisierungen zu dulden, die der Verbesserung anderer Wohnungen dienen. Allerdings muss der Mieter solche Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden, die zu einer grundlegenden Veränderung oder Umgestaltung der Mietsache führen.
Modernisierungen zur Einsparung von Wasser und Energie
Zu den vom Mieter zu duldenden Modernisierungen zur Einsparung von Wasser und Energie gehören insbesondere
- Modernisierungen zur Verbesserung der Energieeffizienz,
- Modernisierungen zum Ersatz fossiler Energie durch erneuerbare (regenerative) Energien, wie zum Beispiel Solartechnik, Nutzung der Erdwärme oder von Holz,
- Modernisierungen zur Verbesserung der energetischen Gebäudebeschaffenheit, wie zum Beispiel eine neue Wärmedämmung und
- Modernisierungsmaßnahmen zur Beeinflussung des Nutzerverhaltens.
Modernisierungsmaßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums
Zu den Modernisierungsmaßnahmen, die der Schaffung neuen Wohnraums dienen, gehören insbesondere
- Modernisierungen zum Ausbau des Dachgeschosses,
- Modernisierungen zum Ausbau von Nebenräumen einer Wohnung und
- Modernisierungen zum Anbau und die Aufstockung eines Gebäudes.
Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
Der Vermieter muss den Mieter drei Monate vor dem Beginn der Modernisierungsmaßnahme über die Art, den voraussichtlichen Umfang, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme sowie die zu erwartende Erhöhung der Miete schriftlich informieren. Insbesondere hat der Vermieter den Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen, welche Modernisierungen er durchführen möchte und wie die Wohnung hierdurch verändert wird. Insbesondere bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen wird es in der Regel erforderlich sein, dem Mieter einen Bauplan zu übermitteln, aus dem Art und Umfang der Modernisierungsarbeiten hervorgehen.
Der wahrscheinliche Beginn der Modernisierung ist so genau zu fixieren, dass der Mieter entsprechende Vorbereitungen (Verlegung des Urlaubs, Umstellung der Möbel etc.) treffen kann. Entsprechendes gilt für Angaben über die voraussichtliche Dauer der Modernisierung.
Sofern der Vermieter nach der Modernisierung die Miete erhöhen will, muss er dem Mieter die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen. Dies muss in der Regel auf Basis einer einschlägigen Kostenkalkulation erfolgen.
Modernisierungen ohne Ankündigung
Wenn der Vermieter dem Mieter die geplante Modernisierung nicht in der entsprechenden Form mitteilt und damit seine Mitteilungspflicht nicht oder nicht formgerecht erfüllt, muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht dulden.
Dasselbe gilt, wenn der Vermieter die Dreimonatsfrist zur Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme unterschreitet.
Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsmaßnahmen
Mit der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen entsteht beim Mieter ein Sonderkündigungsrecht.
Da dieses Kündigungsrecht auch bei einem befristeten Mietverhältnis oder einem vertraglichen Kündigungsausschluss besteht, hat es in der Mietpraxis eine große Bedeutung.
Mieterhöhung nach der Modernisierung
Der Vermieter kann nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme in der Regel eine Mieterhöhung verlangen. Die Mietererhöhung kann dabei für das Jahr bis zu 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten betragen. Waren von der Modernisierungsmaßnahme mehrere Wohnungen betroffen, muss der Vermieter die für die Modernisierung aufgewendeten Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufteilen.
Hat der Vermieter die Modernisierung nicht fristgerecht angekündigt, der Mieter die Durchführung der Modernisierung aber geduldet, so ist eine Erhöhung der Miete erst sechs Monate nach Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen möglich.
Suite101-Artikel können keinen rechtlichen Rat erteilen. Deshalb: Fragen Sie Ihren Rechtsanwalt oder einen Mieter- oder Grundeigentümerverein.
Michael Konetzny - Michael Konetzny, Porta Westfalica, ist seit etwa 20 Jahren vorwiegend in mittelständischen Unternehmen tätig und dort ...
