Martin Bernemann ist seit 20 Jahren Miteigentümer und Geschäftsführer von „City Residence“ - einer Agentur in Frankfurt, Wiesbaden und Mainz, die möblierte Zimmer, Wohnungen und Häuser im Rhein-Main-Gebiet vermittelt und deren Vermieter berät. Er wird oft gefragt, wann es Sinn macht, eine Wohnung oder ein Haus möbliert zu vermieten.
Herr Bernemann, wer interessiert sich vor allem für möblierten Wohnraum?
Martin Bernemann: Unsere Hauptklientel sind Menschen, die aus beruflichen Gründen pendeln oder häufiger den Wohnsitz wechseln. Vielen haben befristete Projekte bei Firmen, einige kommen aus dem Ausland. Dann gibt es aber auch einzelne Kunden, die auf die Sanierung oder Fertigstellung ihres Hauses oder ihrer Wohnung warten und solche, die noch in der Probezeit sind und deshalb noch nicht vollständig umziehen möchten.
Welche Ansprüche haben diese Kunden?
Martin Bernemann: Es ist natürlich schwierig, das pauschal zu sagen. Generell gilt aber: Die Wohnungen sollten so ausgestattet sein, dass man sofort einziehen kann, nur mit Koffer und Zahnbürste. Es sollte also alles vorhanden sein, von den Möbeln über Geschirr und Besteck bis hin zu Handtüchern und Bettwäsche. Eine Waschmaschine wird von vielen verlangt, ebenso eine komplette Küche auch mit Klein-Geräten wie Kaffeemaschine und Toaster. Auch eine Spülmaschine wird gerne gesehen.
Immer mehr Kunden legen Wert auf die unkomplizierte, sofortige Nutzung eines Internet- und Telefonanschlusses, wobei die Kosten in die Miete integriert werden sollten. Beim Fernsehen wird gerade von ausländischen Mietern ein Satellitenanschluss bevorzugt.
Von der Größe her variiert die Nachfrage natürlich sehr - vom Ein-Zimmer-Apartment bis zum Haus mit Garten wird alles gesucht, wobei im Bereich der Zwei-Zimmer-Wohnungen eine besonders gute Nachfrage herrscht. Abgesehen von diesen allgemeinen Dingen sind die Budgets unserer Kunden natürlich sehr unterschiedlich. Entsprechend fächert sich auch das Angebot auf.
Wenn ein Vermieter überlegt, eine Wohnung zu möblieren - wann raten Sie ihm dazu?
Martin Bernemann: Wir sehen uns an, welche Grundvoraussetzungen die Wohnung für eine Vermietung bietet, etwa die Lage, den Schnitt und zentrale Ausstattungsmerkmale. Nachgefragt wird vor allem möblierter Wohnraum in Ballungszentren wie hier im Rhein-Main-Gebiet, weil es hier viele projektbezogen arbeitende Firmen gibt. Gefragt sind zentrale Lagen oder die Nähe zu internationalen Firmen, zum Beispiel zum Frankfurter Bankenviertel, zum Flughafen oder zu den Opel-Werken.
Zudem möchten die meisten Kunden in einem sichereren Umfeld mit gewachsener Infrastruktur und guter Wohnstruktur leben. Bei zentral gelegenen Wohnungen sind Parkmöglichkeiten wichtig, für manche Kunden soll auch ein Aufzug vorhanden sein. Eine gute Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel spielt meist eine Rolle. Bei Großwohnungen ist es in finanzieller Hinsicht meist fraglich, ob sich eine Möblierung lohnt.
Grundsätzlich muss sich eine Wohnung, die möbliert am Markt angenommen werden soll, in einem guten Sanierungszustand befinden, das gilt besonders für Bad und Küche. Sind viele dieser Kriterien erfüllt, macht eine Möblierung Sinn. Sonst nicht.
Wie sollte eine Möblierung aussehen?
Martin Bernemann: Das kommt natürlich auf die Investitionsfreudigkeit des Eigentümers an und darauf, wie er seine Wohnung am Markt positionieren möchte. Was aber heute gar nicht mehr geht sind unmoderne, abgewohnte Möbel.
Generell gilt: Die Wohnung sollte im Design so ausgestattet sein, dass sie bei einer großen Kundengruppe auf Zustimmung trifft. Die meisten Zeitmieter möchten eine helle und freundliche Gestaltung, mit schönen Deko-Artikeln wie Vasen und Bildern. Ikea-Möbel sind in der Regel absolut okay, allerdings sollten es nicht gerade die billigsten Artikel sein. Aber grundsätzlich: eher zurückhaltend, neutral.
Wie teuer ist denn so eine Möblierung?
Martin Bernemann: Grob geschätzt: Eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit guten Ikea-Möbeln kann man für etwa 3.000 bis 5.000 Euro ausstatten, wenn die Küche schon vorhanden ist. Diese Kosten sind natürlich von der Steuer absetzbar, wie auch alle anderen Kosten für Ausstattung, Einrichtung und Renovierungen.
Welche Vorteile hat es für einen Vermieter, seine Wohnung möbliert zu vermieten?
Martin Bernemann: Inwieweit es sich finanziell lohnt, kommt ganz auf das Objekt an. Generell kann man für möblierten Wohnraum mehr Miete verlangen als für unmöblierten – muss aber vorab die Investitionen für die Möbel bedenken.
Durch das Konzept der möblierten Vermietung können aber auch Wohnungen mit Nachteilen gut vermietet werden – zum Beispiel solche ohne Balkon oder in der Nähe von größeren Straßen. Für manche Anbieter ist es auch ein Vorteil, befristet zu vermieten – etwa wenn sie wissen, dass sie oder ihre Kinder in einigen Jahren die Wohnung nutzen wollen, oder wenn man in einigen Jahren die Wohnung verkaufen möchte.
Außerdem handelt es sich in vielen Fällen um attraktives Miet-Klientel: Sie sind berufsbedingt viel unterwegs, so dass die Wohnung nicht so schnell abgewohnt wird - ferner zahlen oft die Firmen direkt die Miete, das bietet zusätzlich Sicherheit.
Andererseits: Wie oft muss man sich auf Mieterwechsel und Leerstand einstellen?
Martin Bernemann: Der Großteil der Mieter, die wir vermitteln, bleibt zwischen drei Monaten und einem Jahr, in manchen Fällen können es aber auch mehrere Jahre sein. Wohnungen von guter Qualität in zentralen Lagen werden unserer Erfahrung nach meist kontinuierlich ohne Leerstände vermietet. Bei „schwierigeren“ oder zu teuren Wohnungen kann allerdings durchaus ein Leerstand eintreten.
Auf welche Formalien sollte man achten?
Martin Bernemann: Es muss auf jeden Fall ein Mietvertrag gemacht werden – einige Punkte allerdings werden gewöhnlich etwas anders gestaltet als bei Verträgen für unmöblierten Wohnraum. Als Kündigungsfrist vereinbart man einen Monat zum Monatsende, Schönheitsrenovierungen entfallen in der Regel, da der Mietpreis diese mit abdecken sollte.
Die meisten Vermieter bieten ihre Wohnungen zu Pauschalmieten an, also inklusive Nebenkosten, Heizung und Strom. Eine Kaution sollte ebenso wie bei unmöblierter Vermietung erhoben werden – in der Regel zwei Monats-Warmmieten. Vor dem Einzug werden eine Inventarliste und ein Übergabeprotokoll erstellt und unterschrieben.
Und wenn etwas kaputt geht?
Martin Bernemann: Der Vermieter sollte auf jeden Fall schon vorab klären, ob der künftige Mieter eine Privat-Haftpflicht-Versicherung hat. Dann sind Schäden, die er in der Wohnung anrichtet, darüber abgedeckt. Und sonst bleibt noch die Kaution, mit der man mögliche Schäden am Ende verrechnen kann.
Miriam Elmers - ...geboren 1971 im ostwestfälischen Bad Driburg. Schon als Kind war mir eigentlich klar, was ich im Leben am liebsten will: ...
