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Bei den Anlegern, die ihr Geld in offene Immobilienfonds gesteckt haben, herrschte in den vergangenen Monaten große Unruhe angesichts der Liquiditätsengpässe einiger Fonds. Um die Lage zu beruhigen und künftig Krisen in der Branche zu erschweren, steuerte die Bundesregierung gegen. Der Bundestag verabschiedete nach langer Diskussion das Anlegerschutzgesetz, das mit der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt am 7. April 2011 in Kraft getreten ist.
Mindeshaltedauer und Freibeträge bei offenen Immobilienfonds
Die Neuregelungen betreffen zwar nicht nur offene Immobilienfonds, haben jedoch große Auswirkungen auf diese. So ist die Verfügbarkeit des angelegten Kapitals künftig eingeschränkt. Frühestens nach zwei Jahren dürfen Anleger ihre Anteile wieder verkaufen, zudem müssen sie die Rückgabe zwölf Monate vorher ankündigen. Es gibt jedoch eine Einschränkung: Pro Kalenderhalbjahr kann jeder Anleger einen Freibetrag von bis zu 30.000 Euro aus einem offenen Immobilienfonds abziehen – ohne dies vorher ankündigen zu müssen. Für die Mehrzahl der Privatleute bedeutet dies, dass sie über ihr gesamtes Geld verfügen können, da sie weniger als 30.000 Euro investiert haben.
Die Finanzbranche zählt die Privatanleger daher zu den Gewinnern der Reform. Sie erhalten stabilere Produkte und bleiben durch den großzügigen Verfügungsrahmen gleichzeitig flexibel. Dies gilt jedoch nicht für wohlhabende Anleger, die ihr Vermögen von einem Verwalter betreuen lassen. Der Höchstbetrag von 30.000 Euro pro Halbjahr soll sich – nach derzeitigem Stand – nämlich auf eine Depotstelle beziehen und nicht pro Klient gelten. Die neuen Regelungen für Ersthaltefrist, Freibeträge und Kündigungsfrist gelten jedoch erst nach einer Übergangszeit. Sie greifen erst ab 2013, wenn sie die Kapitalanlagegesellschaft nicht bereits früher in ihren Vertragsbedingungen festschreibt.
Anlegerschutzgesetz schreibt häufigere Bewertung vor
Wie viel Anteilscheine wert sind, lässt sich künftig besser einschätzen. Das Anlegerschutzgesetz schreibt vor, dass das Fondsvermögen häufiger bewertet wird. Statt einmal im Jahr wird es künftig einmal im Quartal der Fall sein. Die Gutachter, die die Bewertung vornehmen, werden für zwei Jahre ernannt. Dreimal ist eine Verlängerung um ein Jahr möglich. Doch spätestens nach fünf Jahren dürfen die Sachverständigen zwei Jahre lang nicht mehr berufen werden – dies gilt nicht nur für einen Fonds, sondern gleich für die gesamte Kapitalanlagegesellschaft. „Das ist ein Vorteil für die Anleger, da die Sachverständigen dadurch unabhängiger werden“, meint Matthias Thomas, Geschäftsführer des europäischen Branchenverbandes Inrev.
Noch nicht geklärt ist, welche Vorgaben es für die Bewertungen gibt, etwa welche Methode die Gutachter anwenden sollen und wie aktuell die verwandten Marktdaten zu sein haben. Wahrscheinlich ist eine Mischung aus Bewertungen, die auf der Begutachtung der Objekte beruhen und solchen, bei denen am Computer Marktdaten verglichen werden. „Die häufige Bewertung führt in jedem Fall zu höheren Kosten“, sagt Thomas. Anleger müssen sich daher auf Abstriche bei der Rendite einstellen, da sie die Kosten tragen.
Weniger Fremdkapital für offene Immobilienfonds
Die Rendite der offenen Immobilienfonds dürfte sich noch weiter verschlechtern, da der Gesetzgeber es ihnen erschwert, an Kapital zu kommen. Statt maximal 50 Prozent Fremdkapital dürfen die Fonds ab dem 1. Januar 2015 nur noch maximal 30 Prozent fremd finanzieren. Von der Regelung sind lediglich Spezialfonds ausgenommen.
Als weitere Konsequenz des Anlegerschutzgesetzes steht zu vermuten, dass die Währungssicherungskosten steigen. Experten rechnen damit, dass offene Immobilienfonds, um diese Kostensteigerung zu umgehen, künftig stärker im Euro-Raum investieren werden und nicht mehr so stark in Großbritannien, den USA oder in Asien. Bis Ende 2010 lag der Anteil deutscher Objekte bei den offenen Immobilienfonds bei 29,1 Prozent, der weiteren europäischen bei 57,4 Prozent und der außereuropäischen Immobilien bei 13,5 Prozent, so der Bundesverband Investment und Assetmanagement (BVI).
Viel stärker von den Änderungen betroffen sind die institutionellen Anleger wie Versicherungen und Dachfonds. „Versicherungsgelder werden künftig nicht mehr in Publikumsfonds fließen“, sagt Experte Matthias Thomas. Die neuen Regelungen stünden im Gegensatz zur Anlageverordnung, daher würden die Versicherungen auf andere Investitionsmöglichkeiten ausweichen. Dass private und institutionelle Anleger künftig getrennte Wege gehen, sei eine gute Nachricht. Schließlich war es der massive Kapitalabfluss durch Großanleger, der zur Schließung von Fonds in der vergangenen Krise führte. Noch immer nehmen 15 Fonds keine Anteilscheine zurück, drei Fonds werden sogar ganz aufgelöst (Stand März 2011).
Nach Angaben des BVI hat sich die Situation seit Bekanntwerden der Gesetzeseckpunkte insgesamt entspannt. Größere Mittelabflüsse habe es zuletzt nicht mehr gegeben, eher fließe frisches Kapital in die offenen Immobilienfonds. Diese hätten zusammen 1650 Objekte mit einem Gesamtwert in Höhe von 94,3 Milliarden Euro in ihrem Bestand (zum Stichtag 31. Dezember 2010). Dabei handelt es sich überwiegend um Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren, Bürohäuser und Geschäftshäuser. Privatleute, die selbst in die Kapitalanlage Immobilie investieren, wählen hingegen eher Eigentumswohnungen oder Zinshäuser als Anlageform.
Jörn Käsebier - Bei Suite101.de betreute Jörn Käsebier zweieinhalb Jahre die Ressorts Wirtschaft & Geld sowie Sport als Redakteur, solange es ...
