- Finanzierung des Eigenheims - Thorben Wengert / pixelio.de
Beim Kauf eines Hauses kommen außer möglichen Sanierungs-, Renovierungs- oder Umbaukosten, Ausgaben auf einen zu, die man gerne unterschätzt. Der Makler will bezahlt werden, Banken und Kreditinstitute verlangen oft Zinsen, die jenseits von Gut und Böse sind und das ist erst der Anfang. Denn die endgültige Summe, mit der man beim Kauf einer Immobilie zu rechnen hat, setzt sich aus vielen einzelnen Faktoren zusammen.
Wichtige Faktoren, die beim Hauskauf zu beachten sind
Eigenkapital
Generell gilt meistens: je höher das Eigenkapital, desto günstiger der Kredit bzw. der von der Bank festgelegte Zins. Häufig wird empfohlen, mindestens 20-30 Prozent des Kaufpreises an Eigenkapital aufzubringen. Bei vielen Banken ist jedoch auch eine Vollfinanzierung möglich. Da diese mit einer 100-Prozent-Finanzierung ein höheres Risiko eingehen, sicheren sie sich durch höhere Zinsen und Bedingungen ab. Der Darlehensnehmer muss meist ein relativ hohes Einkommen und einen sicheren Job aufweisen. Häufig sind Vollfinanzierungen nur bis zu einem Betrag des sieben- bis neunfachen des Jahresnettoeinkommens möglich.
Provision/Maklercourtage
Läuft der Kauf einer Immobilie über einen Makler, so verlangt dieser für seinen Arbeitsaufwand eine Provision, die einen bestimmten Prozentteil des Kaufpreises beträgt und in der Regel vom Käufer zu zahlen ist. Die Provision wird fällig bei erfolgreichem Immobilienkauf nach Zustandekommen eines Maklervertrages. Dieser wird erst in dem Moment begründet, in dem der Interessent nach Zugang des Exposés weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt. Lässt sich der Kunde ein Exposé zuschicken und wickelt im Anschluss den Kauf der Immobilie privat ab, so hat der Makler keinen Anspruch auf Provision. Bei Zustandekommen eines notariellen Kaufvertrages nach Vermittlung durch einen Makler erhebt dieser eine Provision, die je nach Region und Zustand der Immobilie zwischen 3 und 6 Prozent (plus Mehrwertsteuer) variiert und im Falle einer Eigennutzung der Immobilie nicht steuerlich absetzbar ist. Erscheint dem Käufer die im Exposé angegebene Provision zu hoch, so kann er verlangen, die ortsübliche Provision zu zahlen.
Wichtige Faktoren bei Aufnahme eines Kredits
Notar- und Grundbuchkosten
Zum Schutz des Käufers ist die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufs gesetzlich vorgeschrieben. Bei einer (Teil-)Finanzierung durch eine Bank muss ebenfalls ein Notar eingeschaltet werden, der das sogenannte Grundpfandrecht ins Grundbuch einträgt. Soll nach Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindungsfrist ein neuer Kredit über die Restschuld bei einem anderen Kreditinstitut abgetragen werden, so muss das Grundpfandrecht auf dieses notariell übertragen werden. Die bestehende Grundschuld zu löschen und eine neue eintragen zu lassen ist teuer. Die um ca. ein Drittel günstigere Variante ist die Abtretung der bestehenden Grundschuld der bisherigen Bank an das neue Kreditinstitut.
Beurkundung des Kaufvertrages und Eintragung des Grundpfandrechts durch den Notar kosten Geld. Diese Gebühren richten sich nach der Gesamthöhe des Kaufpreises und liegen etwa bei 1,5 Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus: Notarkosten (Protokollierung für Kaufvertrag, Grundschuldbestellung mit Vollstreckungsklausel, Gebühr für die Abwicklung, Vertragsvollzugsgebühr u.a.), Grundbucheintrag (Eintragung des Eigentümers, der Auflassungsvormerkung, der Grundschuld, Löschung der Auflassungsvormerkung). Zusätzlich fällt in einigen Bundesländern eine Katasterfortführungsgebühr von 30 Prozent der Gebühr für die Auflassung an.
Sicherheitsabschlag
Der Sicherheitsabschlag wird von den Kreditgebenden Instituten erhoben und kann bis zu 15-20 Prozent der Kreditsumme betragen. Damit sichern sie sich ab, wenn der Kredit platzt. Der Sicherheitsabschlag richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie Standort und Ausstattung der Immobilie oder Höhe des Eigenkapitals.
Grunderwerbssteuer
Die Höhe der Grunderwerbssteuer legen die Bundesländer seit dem 1. September 2006 fest. In Hessen liegt er bei 3,5 vom Wert der Gegenleistung (z.B. Kaufpreis). Die Steuer können die Länder an die Kommunen weiterreichen. In der Regel wird sie von Grundstückserwerber und -veräußerer zusammen getragen. Oft wird jedoch vertraglich vereinbart, dass sie vollständig vom Käufer übernommen wird. Tut er dies nicht, kann das Finanzamt die Steuer vom Verkäufer einfordern. Von der Grunderwerbssteuer befreit sind beispielsweise der Erwerb eines Grundstücks durch Miterben bei Teilung eines Nachlasses, durch den Ehegatten des Verkäufers, durch in gerader Linie Verwandte und deren Ehegatten oder bei Erwerb eines geringwertigen Grundstücks (bis 2500 Euro).
Sollzinsbindung
Für Kredite mit kürzerer Zinsbindung werden weniger Zinsen erhoben als für solche mit längerer Laufzeit. Bei kurzer Laufzeit muss jedoch bedacht werden, dass die Anschlussfinanzierung eventuell mit ungünstigerem Zinssatz erfolgen muss. Meist kann der Darlehensnehmer zwischen Zinsfestschreibungen zwischen 1 bis 20 Jahren wählen.
Sollzinssatz
Der Sollzinssatz ist der reine Zins. Ausschlaggebend ist jedoch der Effektivzins, bei dem noch einige Gebühren und Aufschläge dazu kommen. So spielt beispielsweise auch der Termin zu dem die Raten vereinbart werden eine Rolle. Baugeldanbieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, bei ihren Angeboten den Effektivzins anzugeben. Der Sollzinssatz wird mit kürzerer Zinsbindung günstiger, mit längerer ungünstiger. Er hängt außerdem vom Eigenkapital ab.
Tilgung
Beim Annuitätsdarlehen wird für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz und feste Tilgungsraten vereinbart. Höhere Tilgungsraten (meist bieten die Banken bis zu 20 Prozent an) führen zu höheren monatlichen Ausgaben, verringern jedoch die Kreditsumme schneller. Durch Sondertilgungen kann die Schuldensumme außerhalb der vereinbarten Leistungsraten schneller verringert und Zinsen können so gespart werden. Sie können nur mit Zustimmung des Kreditinstituts erfolgen.
Festdarlehen
Ein Festdarlehen ist tilgungsfrei. Am Ende der Laufzeit wird die Summe des Darlehens in einem Betrag (beispielsweise durch zugeteilte Bausparverträge oder eine Lebensversicherung) an die Bank zurück gezahlt. Während der Laufzeit sind Zinsen an die Bank zu zahlen.
Viele Kreditinstitute bieten auf ihren Internetseiten kostenlose Finanzierungsrechner an. Diese machen jedoch nur ungefähre, nicht auf die individuelle Situation zugeschnittene Angaben und können ein persönliches Gespräch nicht ersetzen. Es lohnt sich in jedem Fall, Angebote und Konditionen verschiedener Kreditgeber zu vergleichen. Ausführliche Informationen und Nebenkosten- und Budgetrechner und ähnliches findet man auf der Seite des Focus.
Quellen:
Eva Kestner - geboren in Karlsruhe/Baden Württemberg Studium der Biologie in Frankfurt am Main/Hessen Mutter von zwei Kindern in Elternzeit
