Eine Erbengemeinschaft hat ein Einfamilienhaus geerbt. Das Haus ist vermietet, in einem schlechten Zustand und unrentabel. Die Erbengemeinschaft will das Haus verkaufen, findet jedoch für das vermietete Haus keinen Käufer, da Kauf nicht Miete bricht. Also kündigte die Erbengemeinschaft den Mietern, um nach deren Auszug das Haus unvermietet verkaufen zu können. Es handelt sich um eine so genannte Verwertungskündigung. Der Mieter hält die Kündigung für nicht gerechtfertigt und zieht nicht aus. Nun klagt die Erbengemeinschaft auf Räumung.
Amtsgericht und Landgericht
Der Richter am Amtsgericht war der Meinung, die Vermietung sei bereits unrentabel gewesen, als die Erbengemeinschaft in das Mietverhältnis eingetreten sei. Außerdem unterliege das Eigentum der Sozialbindung. Das Interesse der Mieter daran, im gewohnten sozialen Umfeld zu bleiben, sei höher zu bewerten als das Interesse der Eigentümer an einer wirtschaftlichen Verwertung des Einfamilienhauses. Gegen das Urteil des Amtsgerichts legten die Erben Berufung ein. Das Landgericht wies die Berufung mit derselben Begründung zurück.
Der Bundesgerichtshof
Auf die Revision der Erbengemeinschaft hob der Bundesgerichtshof das Urteil auf und verwies die Sache zurück an das Landgericht zur Feststellung weiterer Umstände. Die Vorinstanzen haben einseitig zulasten der Eigentümer deren Verwertungsinteresse nicht ausreichend gewürdigt und deren Vorbringen teilweise ignoriert. Dadurch könnten die Richter am Amts- und Landgericht das verfassungsrechtlich garantierte Eigentumsrecht aus Art. 14 GG der Erbengemeinschaft verletzt haben.
Die Sozialbindung des Eigentums hat ihre Grenzen. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann dem Vermieter ein Kündigungsrecht zustehen, wenn das Mietverhältnis die wirtschaftliche Nutzung des Eigentums verhindert. Das Berufungsgericht hatte einen erheblichen Nachteil der Eigentümer deshalb verneint, da sie das Objekt bereits in einem unwirtschaftlichen Zustand übernommen hatten. Diese Sichtweise ist falsch. Die Richter am Landgericht müssen nun Nachsitzen und feststellen, ob an den Behauptungen der Erbengemeinschaft etwas dran ist, dass das Haus im vermieteten Zustand unverkäuflich sei, jedenfalls im vermieteten Zustand ein erheblicher Mindererlös gegenüber einem Verkauf im unvermieteten Zustand zu erzielen wäre und ob das Grundstück unrentabel ist. Den diesbezüglichen Vortrag der Erbengemeinschaft hatte die Vorinstanz nicht (ausreichend) gewürdigt. Jedenfalls muss der Eigentümer nicht dauerhaft Verluste ohne eigene Verwertungsmöglichkeit hinnehmen. BGH VIII ZR 226/09, Urteil vom 08.06.2011.
Mediation als Alternative zum Rechtsstreit
Der Rechtsstreit hätte möglicherweise mit der Durchführung einer Mediation vermieden werden können. Die Eigentümer hätten versuchen können, dem Mieter Ersatzwohnungen in räumlicher Nähe nachzuweisen, so dass der Mieter auch nach einem Umzug in seinem sozialen Umfeld bleiben kann. Eventuell hätten sie ihm auch Hilfe bei einem Umzug anbieten können. Ein vernünftiger Mieter hätte sich einer solchermaßen vorgeschlagenen Einigung sicher nicht verschlossen. Die Erbengemeinschaft als Eigentümer hätte ihr Ziel, das Haus geräumt zum Verkauf anbieten zu können, vermutlich schneller und kostengünstiger erreicht. Denn auch jetzt ist noch nicht sicher, dass die Eigentümer den Rechtsstreit endgültig gewinnen. Sie haben weiterhin das Risiko, wenn sie den Rechtsstreit verlieren, dass der Mieter in dem Haus bleiben darf und sie die Kosten der 3 Instanzen zu tragen haben. Möglicherweise hätten die Eigentümer auch die Miete erhöhen oder Sanierungsarbeiten zur Wertverbesserung durchführen können. Die wertverbessernden Investitionen können auf Mieter umgelegt werden.
Die Darstellung des Rechtsstreits stellt keinen Rechtsrat dar. Sollten Sie Rechtsfragen haben, lassen Sie sich individuell von einem Anwalt oder einem Mieterverein oder einem Hauseigentümerverein beraten.
Dieter Grotjahn - Dieter Grotjahn, Rechtsanwalt, St. Ingbert
