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Jahrelang klagten Vermieter über Benachteiligungen im Mietrecht und Komplikationen, wenn es darum ging, ihre Rechte durchzusetzen. Dieser Tatbestand hat das Mietrecht verschärft und nun für Mieter komplizierter gemacht. Was gibt es dabei zu beachten? Die zehn größten Fallen.
Kündigungsverzicht
Normalerweise gilt bei einem unbefristeten Mietvertrag ein beidseitiges Kündigungsrecht von drei Monaten. Taucht jedoch das Wort "Kündigungsverzicht" oder "Kündigungsausschluss" im Mietvertrag auf, kann die Kündigung für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren ausgeschlossen sein. Das gilt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter, sofern es keine anderen Vertragsbrüche gibt. In diesem Fall sollte eine "Nachmietervereinbarung" vertraglich festgehalten werden.
Sonderkündigungsrecht
Bei Einliegerwohnungen oder Einfamilienhäusern, in denen Mieter und Vermieter im gleichen Haus wohnen, besteht für den Vermieter ein "Sonderkündigungsrecht", gegen das der Mieter keinen Kündigungsschutz hat - beispielsweise bei Eigenbedarf. Daher empfiehlt es sich, das "Sonderkündigungsrecht" im Mietvertrag auszuschließen.
Wohnungsgröße
Für die Berechnung der Miete und der Betriebskosten wird die Wohnfläche zu Grunde gelegt. Dabei ist eine Abweichung von +/- 10% erlaubt. Das gilt auch für Miet- und Nebenkostenerhöhungen. Jedoch ist der Mieter nicht verpflichtet, eine größere Abweichung von der im Mietvertrag angegebenen und der tatsächlichen Wohnungsgröße zu akzeptieren. Es besteht die Möglichkeit der Mietkürzung und der Kündigung auch außerhalb der vertraglichen Frist. Empfehlenswert ist es daher die Wohnung vor Vertragsabschluss nachzumessen.
Widerrufsrecht
Für einen beidseitig unterschriebenen Mietvertrag gilt kein Widerrufsrecht. Der Vertrag ist für Vermieter und Mieter bindend. Dann gilt ein dreimonatiges Kündigungsrecht, auch gegebenenfalls vor dem Einzug in die Wohnung.
Wohngemeinschaften
Wird ein Mietvertrag von mehreren Mietern abgeschlossen, kann dieser auch nur von allen Mietern gekündigt werden. Zieht einer der Bewohner vor Ablauf des Mietverhältnisses aus, bleiben die anderen weiter in der Vertragspflicht. In diesem Falle kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass die Mieter wechseln dürfen.
Aufzugskosten
Die Betriebskosten für einen Aufzug werden auf alle Mieter eines Hauses umgelegt, das gilt auch für die Erdgeschosswohnung, auch wenn der Aufzug von den Mietern nicht genutzt wird. Dies entfällt nur dann, wenn der Aufzug von den Mietern nicht erreicht werden kann, weil er z.B. in einem anderen Teil des Hauses ist. Darauf sollte geachtet werden, bevor der Mietvertrag unterschrieben wird.
Sozialklausel
Bei vorliegenden "Härtegründen" wie lange Wohndauer, Schwangerschaft, Krankheit und hohes Alter kann ein Mieter auch einer "Sonderkündigung" wegen Eigenbedarf widersprechen. Wenn der Vermieter in seiner Kündigung bereits auf dieses Widerspruchsrecht hingewiesen hat, muss der Widerspruch dem Vermieter bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugestellt sein. Wird in der Kündigung nichts erwähnt von Widerspruchsrecht oder "Sozialklausel", kann der Widerspruch auch noch später erfolgen.
Modernisierungen durch Mieter
Oftmals nehmen langjährige Mieter Verbesserungen in der Wohnung auf eigene Kosten vor. Sei es einen alten Teppichboden durch einen Laminatboden zu ersetzen oder alte Badezimmerarmaturen zu erneuern. Bei Auszug hat der Vermieter das Recht, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Wohnung zu fordern. In diesem Falle muss der Mieter alleine für die Kosten sowohl der vorherigen Erneuerungen als auch für die Kosten der Wiederherstellung der Wohnung aufkommen. Bevor in die Wohnung investiert wird, sollte vertraglich eine "Modernisierungs-Vereinbarung" getroffen werden.
Mietspiegel
In allen Regionen und großen Städten gilt ein Mietspiegel, der die ortsübliche Miete darstellt. Er dient als Orientierung für Vermieter und Mieter. Liegt eine geforderte Miete deutlich höher, kann der Mieter eine Mietminderung fordern. Ist die vertraglich festgelegte Miete deutlich niedriger, kann der Vermieter innerhalb eines Jahres die Miete an den Mietspiegel anpassen. Um die Mietkosten über einen längeren Zeitraum für beide Seiten berechenbar zu gestalten, können Mieterhöhungen im Vertrag festgelegt werden.
Betriebskosten
Wird vom Vermieter eine zu geringe Vorauszahlung für die Betriebskosten berechnet, kommt es meist zu hohen Nachzahlungen auf Seite der Mieter. Ebenso wie ein Mietspiegel existiert für bestimmte Regionen ein Betriebskostenspiegel, der anzeigt, mit welchen Abgaben gerechnet werden sollte. Ein Energieausweis klärt über den Energiebedarf des Gebäudes auf und hilft die Betriebskosten besser einschätzen zu können.
Leider kommt es oft nach Bezug einer neuen Wohnung nach kurzer Zeit zu bösen Überraschungen und die Wohnfreude wird gebremst, weil viele Aspekte nicht ausreichend bekannt waren oder der Mietvertrag nicht zufriedenstellend ist. Mit diesen Tipps für Mieter können viele Komplikationen verhindert werden.
Bitte beachten Sie, dass ein Suite101-Artikel fachlichen Rat - zum Beispiel durch einen Rechtsanwalt - nicht ersetzen kann.
Quelle: Deutscher Mieterbund e.V.
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Constanze Schattenberg - Von Beruf Chemotechnikerin habe ich mich nach 17 Jahren von der pharmazeutischen Forschung getrennt und bin zu neuen Zielen aufgebrochen. ...
