- Anlageimmobilie: ein Zinshaus wie dieses Berliner - Jörn Käsebier
Die meisten Deutschen wohnen zur Miete – in der Regel in einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Verfügt dieses über mindestens vier Wohneinheiten und zählen dazu vielleicht noch eine oder mehrere Gewerbeeinheiten, spricht man von einem Wohn- und Geschäftshaus oder Zinshaus. Zinshaus deshalb, weil die Eigentümer den Mietzins von ihren Mietern erhalten. Ist die Immobilie voll vermietet und steht sie in einer guten Lage, wirft sie für den Eigentümer monatlich ordentliche Beträge ab. Eigentümer trennen sich daher nur selten von diesen Anlageobjekten. Am ehesten sind es Erben, frisch Geschiedene oder Immobilienfirmen, die Kapital benötigen, die ihre Immobilie verkaufen.
Im bundesweiten Vergleich ist Berlin der mit Abstand lebendigste Markt für Wohn- und Geschäftshäuser. 1303 Zinshäuser wurden allein im Jahr 2009 in der Hauptstadt gehandelt, ergab der erste Marktbericht für Wohn- und Geschäftshäuser von Engel & Völkers. Auf Platz zwei folgen bei den Transaktionen mit deutlichem Abstand Köln und Leipzig. Hier wechselten 653 beziehungsweise 582 Zinshäuser den Besitzer.
Wohn- und Geschäftshäuser in München am teuersten
Der Durchschnittspreis pro Zinshaus war 2009 laut Engel & Völkers in München mit 4,8 Millionen Euro am höchsten, gefolgt von Hamburg (1,78 Millionen Euro) und Konstanz (1,56 Millionen Euro). In Berlin sind es noch immer rund 1,5 Millionen Euro – Tendenz steigend. In Köln müssen Käufer zwischen einer Million und 1,2 Millionen Euro auf den Tisch legen, um eine Anlageimmobilie zu erwerben. Üblicherweise werden die Preisspannen in einem Vielfachen der Netto-Jahresmiete angegeben, also den Mieteinnahmen ohne Betriebs- und Energiekosten. „In Berlin wird als Kaufpreis derzeit üblicherweise das 14-Fache gezahlt“, sagt Rackham F. Schröder, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Berlin. Schlage man die Kosten für Makler, Notar, Steuern sowie für Instandhaltung und Verwaltung drauf, so werfe ein Zinshaus nach spätestens 25 Jahren nur noch Gewinn ab. „Unter normalen Umständen gibt es keinen Grund, so eine Immobilie wieder zu verkaufen“. Das ist in höherpreisigen Städten wie Köln oder Hamburg nicht anders, doch kann es länger dauern, ehe die Gewinnschwelle erreicht ist, liegen die Preise in Köln in guten Lagen etwa bereits um das 20-Fache.
Zinshäuser in Berlin
Stark nachgefragt bei Investoren ist der Berliner Wohnungsmarkt. Über dem Schnitt des 14-Fachen liegen die Preise im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf. Die mittleren Angebotspreise erreichten hier im vergangenen Jahr einen Betrag von 1676 Euro pro Quadratmeter, den mit Abstand höchsten der Stadt, wie der Wohnmarktreport der GSW und des Maklerhauses CB Richard Ellis ergab. Das lag nicht nur an den hohen Mieten in den Häusern aus der Kaiserzeit, sondern auch an den guten Einnahmen aus den Fachgeschäften im Erdgeschoss der Wohn- und Geschäftshäuser. Die zweithöchsten Quadratmeterpreise für Mietshäuser wurden mit durchschnittlich 1423 Euro im Bezirk Steglitz-Zehlendorf gezahlt, gefolgt von Spandau, das 2010 einen hohen Preiszuwachs verzeichnete: im Durchschnitt rund 38 Prozent. Der Wohnmarktreport zeigt aber auch, dass Anleger bei Trendbezirken vorsichtig sein sollten. So gingen die Preise 2010 für Zinshäuser im viel beschriebenen Neukölln um elf Prozent zurück (im Vergleich zu 2009) und waren mit 843 Euro pro Quadratmeter die günstigsten im gesamten Stadtgebiet.
Bei den Renditen zeigt sich ein anderes Bild. Hier erreichen einfache Lagen wie Wedding und Neukölln zwischen 9 und 12 Prozent, mittlere Lagen wie Kreuzberg 7 bis 8,5 Prozent und Toplagen wie Charlottenburg oder Prenzlauer Berg zwischen 4,5 und 6,5 Prozent. Dies ist zum einen eine Folge des Nachfrageüberhangs. Doch auf der anderen Seite ist in den gefragten Lagen auch das Mietausfallrisiko deutlich geringer, ebenso das Risiko, dass die Immobilie an Wert verliert. Derzeit wählen Investoren daher oft den Mittelweg und kaufen Wohn- und Geschäftshäuser in mittleren Lagen, in denen die Preise günstiger als in den guten Lagen sind, die Renditen dafür aber höher.
Wer legt sein Geld in Zinshäusern an?
Bei den Käufern von Anlageimmobilien handelt es sich in der Regel um Privatleute, die meist selbst aus der Region stammen, so die Angaben von Engel & Völkers. Auch Stiftungen und Vermögensverwalter sogenannter Family Offices sind auf dem Zinshaus-Markt aktiv. Die Käufer wählen die Kapitalanlage Immobilie als sicheren Hafen für ihr Geld oder sehen es als Form der Altersvorsorge an Immobilien zu erwerben. Sie sind meist in der Lage, zwischen einem Drittel und dem Vollpreis selbst zu finanzieren und daher nicht so von Banken abhängig, um ihre Finanzierung sicherzustellen.
Jörn Käsebier - Bei Suite101.de betreute Jörn Käsebier zweieinhalb Jahre die Ressorts Wirtschaft & Geld sowie Sport als Redakteur, solange es ...
