- Zwangsversteigerungsgutachten (anonymisiert) - Vera Kriebel, 2011
Wer sich günstigst ein Haus oder eine Wohnung anschaffen will, sollte sich bei den Zwangsversteigerungen (ZVG) umschauen.
Zwangsversteigerungsimmobilien online mit vielen Zusatzinfos
Kataloge für zu versteigernde Immobilien gibt es online beim amtlichen ZVG-Portal, wo man sehr bequem nach Kategorien wie Stadt, Stadtteil, Eigentumswohnung, Mehr - oder Einfamilienhaus und so weiter auswählen kann. Für viele Städte werden auf den Portalen zudem weitere Informationen geboten, auch wenn sich das Angebot von Stadt zu Stadt unterscheidet. In Dortmund zum Beispiel hat man online Zugriff auf fast die gesamte Dokumentation wie Gutachten, Exposé, Fotos.
Diese Informationen helfen, bereits online eine Vorauswahl zu treffen und bestimmte Objekte im Vorhinein auszuschließen. Sucht man eine ruhige Gegend, liegt das Haus aber an einer befahrenen Straße, ist dies aus dem Gutachten zu entnehmen, und man kann sich weitere Wege und Zeit ersparen. Sind die Infos nicht online, muss man sehr zeitaufwendig in den Amtsgerichten Unterlagen einsehen und kopieren (häufig vorherige Anmeldung erforderlich!).
Warum wird ein Haus zwangsversteigert?
Ein Haus gerät meist in die Zwangsversteigerung, wenn der Besitzer in Geldnot gerät und Hypotheken oder auch städtische Gebühren (wie Straßenreinigung) nicht bedienen kann oder wenn er in anderen Bereichen so viele Verbindlichkeiten hat, dass die Gläubiger sich nun am Haus schadlos halten. Es kann auch sein, dass Erbengemeinschaften sich nicht einigen können.
Zwangsverwaltete Häuser meist mit Reparaturstau
Bis Gläubiger aber an das Haus kommen, vergehen meist mehrere Jahre und dann gerät das Haus zunächst einmal unter Zwangsverwaltung – der Eigentümer ist zwar noch der alte, aber er kann eben nicht mehr aufs Haus oder eventuelle Mieteinnahmen zugreifen, auch die Kosten für Wasser und so weiter regelt die Zwangsverwaltung. Diese übernehmen vom Gericht bestellte professionelle Immobilien-Verwaltungen – und da nicht sehr viel Geld im Etat ist, bleibt beim Haus viel liegen: Reparaturen werden selbst im äußersten Notfall manchmal nicht erledigt und Haus und Mieter weitgehend sich selbst überlassen, was sich im Zustand des Hauses niederschlägt, der meist schon vorher wegen der Geldnot des Eigentümers nicht berauschend war. Während der Zwangsverwaltung wird er sich nicht verbessern, sondern eher verschlechtern.
Schon in dieser Zeit bemüht sich der Gläubiger um den Immobilien-Verkauf auf dem freien Markt, zu Preisen, die die Schulden auch decken. Ein Zwangsversteigerungstermin wird erst angesetzt, wenn der Markt diese Summe nicht hereinbringt.
Zwangsversteigerungs-Gutachten: Infos kritisch hinterfragen
Die Gutachten, die im Vorfeld einer Zwangsversteigerung von vereidigten Sachverständigen erstellt werden, sind Gold wert: sowohl bei der Beschaffung von Bankkrediten wie auch zur eigenen Information und selbst bei einem späteren Wiederverkauf. Aus ihnen lassen sich Infos zu Lage, Zustand, aber auch Grundbuchauszüge oder Informationen zu Baulasten entnehmen.
Manchmal sind sie recht oberflächlich, weil Gutachter häufig standardisierte Textbausteine verwenden und eine Begutachtung vor Ort für ein Mehrfamilienobjekt im Regelfall nicht länger als 30 Minuten dauert. Aber viele der dort angesprochenen Punkte sind sehr hilfreich, immerhin sind es Gebäudeexperten, die mit geschultem Auge so manchen Putzriss wahrnehmen, den der Laie übersieht. In manchen Gegenden, zum Beispiel im Ruhrgebiet, haben die durch die Gutachter ermittelten Preise allerdings keine oder nur geringe Aussagekraft und entsprechen nicht den tatsächlichen Marktbedingungen. Als Faustregel sind beispielsweise in Dortmund etwa 30 bis 50 Prozent abzuziehen.
Zudem ist das Gutachten eventuell veraltet, da es meist zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerungsverhandlung schon zwischen zwei und fünf Jahre alt ist. Und da das Haus in den meisten Fällen über Jahre sich selbst überlassen wurde, können sich gravierende Änderungen ergeben haben: eine Überschwemmung kann Feuchtigkeitsschäden angerichtet haben, Mieter können verwüstete Wohnungen hinterlassen haben und so weiter. Das Gutachten enthebt einen also nicht der Pflicht vor Ort nachzuschauen.
Tipps für den Kauf: Vor Ort schauen, reden, fragen
Der Termin vor Ort ist unabdingbar. Wer hier zu schüchtern ist, wird dies später bereuen - und dies gilt nicht nur bei Zwangsversteigerungsobjekten, sondern immer beim Hauskauf. Es ist dringend zu empfehlen bei den aktuellen Bewohnern anzuklingeln und sich in der Nachbarschaft umzuhören.
Hierdurch hat man nicht nur die Möglichkeit, das Objekt persönlich gründlich in Augenschein zu nehmen (natürlich nur wenn die Bewohner dies erlauben), man wird auch Infos bekommen, die nirgendwo erwähnt werden. Das bezieht sich auch auf die Nachbarschaft: Nicht jeder liebt es, wenn sich in der Nachbarschaft das Leben auf der Straße abspielt oder wenn im kleinbürgerlichen Milieu ein verbitterter Kampf gegen das Unkraut eingefordert wird.
Zwangsversteigerungsobjekte sind immer Problemobjekte: in den meisten, aber beileibe nicht allen Fällen sind es Sanierungsobjekte und erfordern viel Geld und/oder Heimwerkerlust und -geschick. Aber das trifft eben nicht für alle Objekte zu, und wie gut der Zustand, die Strukturen und so weiter sind, erfährt man vor Ort und mit viel Offenheit und Freundlichkeit den Bewohnern gegenüber.
Tipps für die Zwangsversteigerung: Vorher mit der Bank verhandeln
Viel Stress und unnötige Zeit kann sich derjenige sparen, der sich schon vor dem eigentlichen Versteigerungstermin um den Kauf bemüht. Jede Woche mehr und auch der Gerichtstermin kostet die Gläubiger Geld, daher haben sie durchaus ein Interesse, sich vorher mit einem Käufer zu einigen. Dies ist besonders der Fall, wenn sich offensichtlich kaum Interessenten gemeldet haben und der Versuch, das Haus auf dem freien Markt zu verkaufen, nicht annähernd befriedigende Ergebnisse gezeitigt hat. Die Telefonnummern der Banken sind manchmal bereits im ZVG-Katalog online enthalten.
Beharrlich Preis verhandeln
Hat man den Zuständigen am Apparat, gilt es gut vorbereitet zu sein: wie bei allen geschäftlichen Verhandlungen müssen alle negativen Punkte des Wunschobjekts aufgezählt werden - freiwillig kommt der Gläubiger einem preislich nicht entgegen. Die Bank-Sachbearbeiter wissen im Regelfall sehr gut den Marktwert ihres Objekts einzuschätzen und haben einen gewissen Verhandlungsspielraum. Geht er auf die eigene genannte Summe in weniger als zehn Sekunden ein, sollte man den Preis nachverhandeln.
Der Gerichtstermin fällt im Einigungsfall weg oder wird eher zur Formsache – wenn keine anderen Bieter auftauchen, gibt es dort sogar auch noch einmal die Möglichkeit der Nachverhandlung, weil meist der zuständige Bank-Sachbearbeiter auch dabei ist.
Was muss man bei Zwangsversteigerungs-Immobilien beachten?
- Studieren Sie gründlich das Gutachten – haken Sie nach und fragen Sie bei Experten nach bei allem, was Sie nicht begreifen oder was Ihnen spanisch vorkommt.
- Schauen Sie sich mehrfach vor Ort um.
- Reden Sie dort mit Bewohnern und Nachbarn, um sich böse Überraschungen zu ersparen.
- Nehmen Sie vor dem Zwangsversteigerungstermin bereits Verhandlungen mit der Bank auf.
(In Kooperation mit Vera Kriebel)
Klaus Lohmann - Ich bin seit Ende der Achtziger in der IT-Branche tätig, seit 1999 als selbstständiger IT-Berater. Vor allem in den ...
