Mancher verkaufswillige Hauseigentümer beauftragt einen Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie. Der Makler besichtigt das Haus, schätzt den zu erzielenden Kaufpreis ein, stimmt mit dem Eigentümer den Angebotspreis ab, dann erstellt er ein Exposé und veröffentlicht Inserate, zum Teil mit Fotos, Grundrissen und ausführlicher Beschreibung des Gebäudes und der Lage des Grundstücks. Das Inserat enthält die Kontaktdaten des Maklers, die Identität des Eigentümers wird nicht offen gelegt. Kaufinteressenten wenden sich an den Makler, mit dem Makler besichtigen sie die Immobilie und erhalten über den Makler den Kontakt zum verkaufswilligen Eigentümer. Der Makler weist auf dem Exposé darauf hin, dass der Käufer im Falle eines Kaufvertragsabschlusses eine Provision an den Makler bezahlen muss.
Wie ist die Rechtslage, wenn es während der Tätigkeit des Maklers nicht zu einem Verkauf des Grundstücks kommt, der Eigentümer den Vertrag mit dem ersten Makler kündigt und einen zweiten Makler beauftragt? Ein Kaufinteressent meldet sich im Dezember 2008 bei einem Makler, der ein Grundstück inseriert. Es wird ein Besichtigungstermin durchgeführt, der Kaufinteressent verhandelte mit dem Makler und dem Eigentümer über den Kaufpreis, eine Einigung findet nicht statt. Die Verhandlungen werden im Februar 2009 abgebrochen. Die Immobilie wird weder an diesen Kaufinteressenten noch an jemand anderen verkauft. Der Hauseigentümer kündigt den Vertrag mit dem Makler wegen dessen Erfolglosigkeit. Er beauftragt einen neuen Makler. Der zweite Makler erstellt ebenfalls ein Exposé und inseriert das Grundstück. Der Kaufinteressent ist immer noch auf der Suche, er kontaktiert den zweiten Makler, besichtigte das Grundstück noch einmal, eine Einigung mit dem Eigentümer über den Kaufpreis wird in neuer Verhandlung erzielt und der Kaufvertrag wird im August 2009 abgeschlossen. Der zweite Makler, der nicht wusste, dass dem Käufer das Objekt bereits vorher bekannt war, stellt dem Käufer die Maklerprovision in Rechnung. Der Käufer bezahlt die Provision.
Der erste Makler klagt seine Provision ein und erhält vor Gericht Recht
Später erfährt der erste Makler, dass der Kaufinteressent, mit dem er Anfang 2009 erfolglos verhandelt hatte, nunmehr das Grundstück doch gekauft hat. Er stellt dem Käufer ebenfalls seine Maklerprovision in Rechnung. Der Käufer bezahlt die Provision an den ersten Makler nicht, da er der Meinung ist, die Verhandlungen mit dem ersten Makler hätten nicht zu einem Vertragsabschluss geführt. Daher sei er nicht verpflichtet, dem ersten Makler die Provision zu bezahlen. Außerdem habe er die Provision an den zweiten Makler bezahlt. Dessen Tätigkeit sei für den Kaufvertragsabschluss ursächlich gewesen.
Zwischen dem jetzigen Käufer und dem ersten Makler ist ein Maklervertrag zu Stande gekommen. In dem Inserat des ersten Maklers stand, dass eine Maklerprovision fällig wird, wenn der Kaufvertrag für das Grundstück abgeschlossen ist. Der erste Makler hatte zusammen mit dem Käufer das Grundstück besichtigt und den Kontakt mit dem Verkäufer hergestellt. Die Tätigkeiten des ersten Maklers war daher ursächlich dafür, dass dem Kaufinteressenten die Kaufmöglichkeit dieses Grundstücks von diesem Eigentümer nachgewiesen wurde. Die zu honorierende Maklerleistung liegt darin, dass der Makler das Exposee veröffentlichte, auf Nachfrage des Kaufinteressenten die Besichtigung durchführte, den Kontakt zum Verkäufer herstellte und damit Verkaufsverhandlungen ermöglichte.
Unerheblich ist es dagegen, dass diese Kaufverhandlungen nicht sofort und unmittelbar zu einem Erfolg führten, sondern der Eigentümer erst noch einen anderen Makler beauftragte, dieser dasselbe Objekt noch einmal anbot und daraufhin neue Kaufverhandlungen geführt wurden, die diesmal zum Erfolg geführt haben. Es lagen lediglich wenige Monate zwischen dem Abbruch der ersten Verhandlung und dem Vertragsschluss nach weiteren Verhandlungen.
Die Tätigkeit des zweiten Maklers führte nicht zum Kaufvertragsabschluss
Der Käufer kannte durch die Tätigkeit des ersten Maklers bereits das Grundstück und den Eigentümer. Der Käufer hatte lediglich die seinerzeit unterbrochenen Verhandlungen wieder aufgenommen bzw. fortgesetzt. Da die spätere Tätigkeit des zweiten Maklers für den Kaufvertragsabschluss nicht ursächlich war, hatte der zweite Makler keine eigene provisionsfähige Tätigkeit erbracht.
Quelle: Landgericht Coburg, Urteil vom 22. März 2011, Az: 23 O 590/10
Anmerkung: Es ist nicht immer so, wie es zunächst scheint. Der Käufer der Immobilie hat die Leistung des ersten Maklers in Anspruch genommen und muss sie daher auch bezahlen. Dem zweiten Makler steht keine Provision zu, da er unwissentlich keine eigene provisionspflichtige Leistung erbracht hat. Der Käufer könnte nun die an den zweiten Makler gezahlte Provision zurückfordern, da er ohne Rechtsgrund gezahlt hat. Aber das wäre nicht risikolos. Der zweite Makler könnte auf die Idee kommen, sich auf Entreicherung zu berufen oder Schadenersatzansprüche geltend zu machen, wenn der Käufer verpflichtet gewesen wäre, darauf hinzuweisen, dass er das Objekt und den Eigentümer bereits kennt. Der Käufer hätte sich hier nämlich auch ohne Einschaltung des Maklers, unmittelbar mit dem ihm bereits bekannten Eigentümer in Verbindung setzen können.
Dieter Grotjahn - Dieter Grotjahn, Rechtsanwalt, St. Ingbert
